СтатьиРаспечатать

Сегодня дома из кирпича на строительном рынке - редкость, сократилась и доля панельного домостроения. Большинство жилых домов возводится на основе монолита. Долю чисто монолитных домов эксперты оценивают в 4%, примерно 10% приходится на монолитно-панельные дома, в лидерах - кирпично-монолитные дома с навесными фасадами, с фасадами из кирпича или облицовочного кирпича и внутренним слоем из газобетона.

Монолитные здания возводятся в Петербурге повсюду. По словам руководителя направления исследований промышленных рынков ЗАО "Решение" Виталия Калашника, "кроме того, что панель не строится в центре города, никакой корреляции между районами и технологией строительства нет".

Анализ технологии строительства объектов, находящихся в продаже в Санкт-Петербурге, административно-подчиненных районах и ближайших к городу пригородных зонах на 01.01.2013

Кирпич-монолит - 57,96%

Кирпич - 5,26%

Монолит - 25,99%

Газобетон - 0,30%

Панельно-каркасный - 0,06%

Панель - 9,91%

Реконструкция - 0,50%

Источник: КЦ "Петербургская Недвижимость"

Особенности монолита

Лидирующие позиции монолитные технологии заняли на петербургском рынке очень быстро благодаря скорости возведения, прочности конструкций, дешевизне по сравнению с кирпичной технологией, возможности организовать свободные планировки и воплотить различные архитектурные фантазии и т.д.
Директор по маркетингу компании Normann Дмитрий Уваров к числу "плюсов" монолитной технологии относит жесткость и прочность конструкции, а также отсутствие швов. "Благодаря тому, что монолитное строительство позволяет делать ровные поверхности стен, возведенное здание практически сразу можно отделывать. Высокий уровень тепло- и звукоизоляции достигается за счет отсутствия швов и щелей. Стоит отметить и пожароустойчивость монолитных зданий", - говорит руководитель отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф Парк" Юлия Жалеева. По словам руководителя компании Л1 Павла Андреева, в монолитных домах за счет конструкции и утеплителя можно повысить тепло- и шумоизоляцию на 20-40%. Однако Калашник возражает: "Монолитные дома самые "звонкие" (лучше всего слышно соседей), даже в домах из сборного железобетона в среднем тише, не говоря уже о кирпичных". Заместитель генерального директора "НДВ СПб" Вячеслав Ефремов тоже невысоко оценивает межкомнатную и межэтажную звукоизоляцию, однако добавляет: "Тем не менее, эти минусы можно нивелировать при ремонте квартиры".

Срок эксплуатации монолитных домов в Европе специалисты оценивают в 100 лет, Андреев утверждает, что 300. В Петербурге застройщики пока больше 50 лет не обещают - при здешних грунтах надолго не загадывают.

В основе монолитной технологии строительства лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами. Кирпично-монолитный дом - это единый каркас, где несущими выступают внутренние стены, они же перегородки между квартирами. Благодаря жесткости конструкций и равномерной усадке монолитные дома - по крайней мере, теоретически - могут достигать, по утверждению Андреева, 55 этажей. И в них хорошо устраивать подземные и полуподземные паркинги. Ограничивает высотность градостроительный регламент и себестоимость строительства, которая, по словам Жалеевой, при высоте здания более 25 этажей начинает непропорционально расти. Хотя сегодня монолитные работы дешевле, чем в эру, когда опалубка была дорогостоящим дефицитом, добавила она.

Монолитная технология позволяет использовать любые архитектурные решения: колонны, эркеры, ниши. Здание может быть круглым, иметь башенки и т.д. В то же время архитектура, по мнению Калашника, гораздо больше зависит от жадности заказчика и вкуса архитектора, чем от технологии строительства: "Поэтому часто оказывается, что современные типовые сборные дома симпатичнее, чем дом по индивидуальному проекту, при проектировании которого имелась цель максимально вписаться в инсоляцию и квартирографию. Все, в общем, зависит от конкретного проекта и строителей".

Свобода планировок, которую застройщики продвигают на рынке как несомненный плюс, по мнению Калашника, может скоро стать минусом технологии: "Этим часто злоупотребляют, делая в монолитных домах большое количество студий, тем самым формируя соответствующий социальный состав жильцов (гастарбайтеры, молодые люди без семей, которые превращают дом в проходной двор), так что все относительно".

По срокам строительства монолитные дома выигрывают у кирпичных, но проигрывают сборным. Хотя, отмечает Андреев, на практике темпы строительства зависят от множества факторов: своевременности выполнения монополистами технических условий по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов и т. д.

Качество строительства эксперты относят к рискам покупателя. Даже в момент сдачи дома неизвестно, какой бетон использовался на строительстве - нужного ли качества и нужной ли марки. История с аммиачными запахами - яркий пример. Поставщик бетона изготовил его по стандартам (аммиачная присадка разрешена), строители использовали привезенный бетон, не подозревая о его составе. Да и запах появился не сразу. При этом все компании, на объектах которых появлялись "аммиачные" этажи или подъезды, - из разряда добросовестных, с хорошей репутацией на рынке. Специалисты предлагают ряд мер, однако оптимального решения пока нет.

Кто кого

Участники рынка уверены: в том или ном виде монолитные технологии будут доминировать в долгосрочной перспективе. Поводов для этого достаточно. По словам Уварова, монолитная технология - достойный вариант по соотношению цена/качество, хотя на окончательную стоимость жилья, кроме применяемых технологий и материалов, влияет степень готовности объекта, его местоположение, инфраструктура. Жалеева полагает, что монолит увеличит свое значение, "вступая в интеграцию с новыми решениями в области технологий и материалов". Предпосылки для этого есть - это возрастающие требования покупателей к качеству жилья. Андреев предполагает, что доля монолитного домостроения будет расти, а панельного и кирпичного - сокращаться.

Калашник предостерегает застройщиков от злоупотребления свободой планировок в смысле создания многочисленных студий: это, по его мнению, может привести к падению доли монолитного домостроения. Кроме того, вошедшие в моду проекты комплексного освоения территорий предполагают высокую скорость и технологичность строительства, что подразумевает использование сборных железобетонных технологий. А домостроительные комбинаты, выпускающие сборные конструкции, занялись модернизацией. Это позволяет предполагать увеличение доли панельного строительства. Возможно, за счет монолитных технологий.