Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Престиж в камне

Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", N 44(679) от 07.11.2011

Новостройки из кирпича всегда были в почете у петербуржцев, став символом определенного качества жизни. Но все ли покупатели могут отличить настоящий кирпичный дом от монолитного здания с традиционной облицовкой? И готовы ли клиенты переплачивать за hand made? В чем преимущества и недостатки кирпичного домостроения? И как будет развиваться этот рынок? Такие вопросы стали предметом дискуссии, организованной "НП" и компанией "Решение".

Александр Батушанский:

- За 10-12 лет доля кирпичных домов на рынке строящегося жилья упала примерно с 40 до 10%. Предпосылок для дальнейшего перераспределения спроса не видно. По меньшей мере, кирпичники сохранят нынешние позиции. Сегодня несколько городских компаний возводят дома полностью из кирпича. Апологетом этой технологии выступает "Строительный трест".

Но есть и другие фирмы, которые стали приверженцами такого домостроения. Интересен опыт СК "Темп", которая раньше возводила в основном панельные новостройки, а теперь переключилась на кирпич.

Гораздо шире этот материал применяется в комбинации с монолитными технологиями. Поскольку покупатель не очень-то отличает кирпичный дом от кирпично-монолитного, встает вопрос: зачем переплачивать?

Беслан Берсиров:

- С учетом нашего климата кирпич - это идеальный материал для наружных стен. К тому же он позволяет воплотить в жизнь оригинальные архитектурные задумки. Многое из того, что доступно в кирпиче, нельзя реализовать с помощью других технологий.

Не думаю, что нынешний покупатель не в состоянии увидеть разницу между кирпичным домом и кирпичным фасадом. Наверное, такая проблема была актуальна в первой половине "нулевых", когда потребитель еще не успел разобраться в нюансах технологий. Теперь очевидно, что многослойная конструкция, облицованная кирпичом, и стена, целиком сложенная из него, - это не одно и то же. Покупая квартиру, люди интересуются такими деталями.

Застройщику кирпичный дом, естественно, обходится дороже, но при грамотном подходе к организации работ разница в себестоимости будет не критична. Клиент готов оплатить ее, чтобы получить жилье другого потребительского уровня.

Не так давно мы запустили свой первый загородный проект (коттеджный поселок "Небо"), который тоже делается в кирпиче. Мы согласились на низкую рентабельность, чтобы обеспечить самые высокие стандарты качества. Нашим поставщикам пришлось несладко. Были случаи, когда мы забраковывали 40% партии, но в итоге добились нужного результата.

Ксения Морковкина:

- Компания "Темп" строит из кирпича не первый год. Просто раньше наши комплексы состояли частично из панельных и частично из кирпичных секций.

Теперь мы сосредоточились на кирпичном домостроении.

Соглашусь с Александром Батушанским: потребитель стал избирательным, но все же не до конца понимает разницу между кирпичными и кирпично-монолитными домами. Мы знаем это на примере нескольких наших объектов, которые строятся по разным технологиям.

В частности, у нас есть кирпично-монолитный дом в Приморском районе (этот проект "Темп" перекупил у компании "Маяк" на этапе котлована, что во многом и предопределило выбор технологии .- "НП"). Менеджеры по продажам вынуждены подолгу объяснять клиентам, чем "чистый" кирпич лучше.

Почему мы решили сделать ставку именно на него? Себестоимость панельных домов ниже, но, как показал наш опыт, разница не так уж велика, а внутренняя норма доходности проекта, реализованного в кирпиче, выше. Например, я сравнила приблизительно одинаковые (по габаритам, местоположению, уровню отделки и т. д.) квартиры в панельном и кирпичном домах. В первом случае квартира продавалась за 3,3 млн рублей, во втором - за 3,8 млн.

Правда, нужно понимать, что, применяя кирпич, застройщик сталкивается с определенными ограничениями. Первое - это высотность здания. Кирпичные дома обычно не строят выше 18 этажей. И если у девелопера есть участок, на котором, к примеру, можно возвести 25‑этажное здание, он, скорее всего, выберет монолитную технологию. Многое зависит еще и от того, как именно компания позиционирует свой проект.

Александр Батушанский:

- Когда вы начинали возводить кирпично-монолитный дом, вы не рассматривали альтернативные варианты облицовки стен?

Ксения Морковкина:

- Прежний застройщик, у которого мы перекупили участок, собирался строить не кирпично-монолитный дом, а панельно-монолитный. Но мы сознательно пошли на пересогласование, чтобы видоизменить проект. Мы уверены, что применение кирпича - это особое отношение к потребителю.

Нельзя категорично утверждать, что мы никогда не будем применять иные технологии. Но участки, приобретенные на торгах Фонда имущества, будем застраивать только кирпичными домами.

Беслан Берсиров:

- Мы тоже в свое время долго дискутировали, не изменить ли своим пристрастиям к кирпичу? Время показало, что выбран правильный путь. А что касается ограничений по высоте, мы разработали конструктивную схему, позволяющую построить 25‑этажный дом с наружными несущими стенами из кирпича (толщиной 640-770 мм) и внутренними кирпичными перегородками. Основную нагрузку принимает на себя внутренний каркас из монолитных колонн.

Роман Денисов:

- Многие застройщики говорят, что выбирают технологию исходя из конфигурации участка и его местоположения. Но "Строительный трест" строит только из кирпича. Вы приобретаете только те пятна, где будет востребован кирпичный дом, или, по-вашему, эта технология уместна везде?

Беслан Берсиров:

- Мы верим, что это лучшая технология, и строим из кирпича, не привязываясь к локации. Например, в Кудрово можно было бы смело применять более доступные решения, но мы изначально договорились с нашим партнером - компанией "Отделстрой" (она возводит в Кудрово и панельные, и кирпично-монолитные дома), - что свою часть комплекса сделаем из кирпича. Целевой опрос, который мы проводили, показал: потенциальные клиенты готовы переплатить за материал, хотя это и окраина города.

Сергей Степанов:

- Нам даже на руку сыграл тот факт, что многие застройщики перешли на другие технологии, пытаясь уменьшить себестоимость работ. Это снизило конкуренцию в нашей нише, и мы чувствуем себя более чем уверенно.

Сергей Бегоулев:

- За 12 лет рынок кирпича преобразился так, как не поменялась ни одна другая отрасль стройиндустрии. Это касается и структуры спроса, и номенклатуры изделий. В конце 1990‑х доля кирпича составляла даже не 40%, как сегодня говорили, а не менее 60%. В те годы большинство домов было построено из этого материала. Монолитные технологии еще никто толком не знал. Теперь обратная ситуация. Но что интересно: если в процентном соотношении доля кирпича резко упала, то в натуральном выражении его стали применять значительно больше, поскольку возросли объемы строительства.

За минувшие годы революция случилась и в технологии кирпичного производства. Появились новые разновидности материала, есть широчайший выбор форм, цветов, фактур. Прорывом можно назвать выпуск поризованной керамики, которая превосходит обычный кирпич по большинству показателей. Это более современный материал, чем тот же газобетон.

Коллеги сегодня говорили, что существуют ограничения по высоте кирпичных зданий. Однако 18 этажей - это далеко не предел. На одном из наших предприятий освоено производство кирпича повышенной прочности. Из него на Ржевке построен 22‑этажный дом без дополнительного монолитного каркаса.

Роман Денисов:

- Как оцениваете емкость кирпичного рынка в Петербурге и области?

Сергей Бегоулев:

- Рынок достиг пиковых показателей в 2008‑м, когда объем выпуска составил 420 млн условных штук в год (условных, потому что размер отдельных блоков - это как несколько стандартных кирпичей). В кризис падение составило примерно 40%. К настоящему времени около 20% удалось отыграть. Думаю, вернувшись на докризисные цифры, спрос стабилизируется.

Традиционно мы разделяли рынок на два сегмента: облицовочный кирпич и строительный. Сейчас доля фасадного кирпича составляет порядка 18% в общей структуре предложения, хотя некоторое время назад соответствовала 20-23%.

Если говорить о строительном камне, свыше 60% рынка приходится на долю поризованной керамики. Петербург - безусловный лидер по объемам потребления этих материалов в России. Для сравнения: в Москве доля "поризовки" - всего около 10% рынка кирпича.

Роман Денисов:

- Ощущаете ли вы растущую популярность вентилируемых фасадов?

Сергей Бегоулев:

- Когда новые технологии только появились, они, конечно, отвоевали часть рынка у производителей кирпича. Но процесс замещения давно прекратился: у каждого конструктивного решения есть своя ниша, и развитие идет параллельными курсами. Более того, возможен симбиоз технологий. Например, в Германии производители кирпича выпускают навесные клинкерные панели, которые можно применять в конструкции вентилируемых фасадов. У нас их, правда, пока не производят.

Роман Денисов:

- Вы не думали о том, чтобы наладить их выпуск?

Сергей Бегоулев:

- Такие планы обсуждались.

Сергей Петров:

- Я не разделяю оптимизма в отношении перспектив рынка и не ожидаю ренессанса кирпичного домостроения. Пока строители сосредоточены на массовом и доступном жилье, применение кирпича будет ограничено. Это, впрочем, ни в коей мере не подвергает сомнению успех таких компаний, как "Строительный трест" и "Темп".

Но приверженцев кирпичных традиций осталось не так много, и они занимают определенный ценовой сегмент. В среднесрочной перспективе объемы применения кирпича будут падать. В этой ситуации производителям стоит задуматься о расширении номенклатуры изделий: например, о навесных керамических фасадах, клинкерной плитке и т. д.

Вот когда первичная потребность в жилье будет удовлетворена, тогда изменятся и потребительские приоритеты при выборе технологий. Пока же, на мой взгляд, покупателя в последнюю очередь интересует, из чего сделан дом. На первом месте - цена, надежность застройщика, местоположение.

Роман Денисов:

- Какие перспективы у кирпича в загородном секторе?

Сергей Петров:

- Это, безусловно, важный для нас сегмент, но его потенциал несравним с рынком высотного домостроения. Заказ на один многоэтажный комплекс может обеспечить заводу загрузку на полгода. А перспективы малоэтажного сектора сейчас не очень понятные. В частности, это касается коттеджных поселков. Я бы об этом г‑на Берсирова спросил, который решил заняться загородным строительством.

Беслан Берсиров:

- На загородном рынке больше рисков для девелоперов. Но, запуская свой проект, мы постарались их учесть и предусмотреть все нюансы, которые влияют на выбор покупателей: от местоположения поселка и инженерного обеспечения до технологий. Старт продаж оправдывает наши ожидания.

Сергей Петров:

- Тут, вероятно, и бренд компании играет большую роль. Но к сожалению, есть много поселков, где продажи стоят, поэтому мы на загородный сегмент особых надежд не возлагаем. В этом году мы решили проблему обеспечения завода сырьем, и на повестке дня стоит вопрос реконструкции предприятия. Но в свете обозначенных тенденций мы пребываем в раздумье. Инвестиции на нашем рынке окупаются дольше, чем в других секторах стройиндустрии.

Роман Денисов:

- В то же время мы видим, что на этот рынок выходят новые игроки. Компания "Газстрой" запускает Рябовский кирпичный завод в Тосненском районе Ленобласти. Какие ожидания у представителей фирмы?

Анатолий Буланый:

- Позитивные. В процентном отношении доля кирпича на строительном рынке вряд ли увеличится, но мы рассчитываем на прирост количественных показателей.

Большие ожидания у нас связаны как раз с частным малоэтажным сектором. Здесь важно понимать, что работа с частниками требует от производителей иного подхода к организации продаж, ассортименту, контролю качества, рекламной политике и т. д. Мы изначально решили выстраивать бизнес с прицелом на этот сегмент.

Роман Денисов:

- Какую долю в структуре сбыта может составить малоэтажка: 50% или все же меньше?

Анатолий Буланый:

- Хотелось бы видеть эту цифру, но пока трудно давать точный прогноз.

Сергей Петров:

- Вопрос - не в доле, а в том, когда появится этот рынок сбыта.

Беслан Берсиров:

- Никто не спорит, что потенциал загородного сегмента колоссален, но сначала нужно решить вопрос с выделением земель под малоэтажку. Не задействованы огромные территории (например, с/х земли), интересные потенциальным инвесторам. Но это совсем другая тема.

Сергей Петров:

- У меня вопрос к "Газстрою". Серьезный кирпичный проект в нынешних реалиях окупается за 10 лет, а то и больше. Вы к этому готовы?

Анатолий Буланый:

- Мы рассчитываем на лучшие показатели и не собираемся замыкаться на Петербурге и области. В долгосрочной перспективе рассчитываем даже поставлять продукцию за рубеж. Многие наши изделия станут новинкой для местного рынка. Например, мы будем изготавливать шлифованные стеновые блоки, которые можно укладывать на клей, а не на раствор.

Это упрощает процесс кладки. Будем делать и блоки с теплоизоляционным наполнителем. Кроме того, нам интересен рынок фасадной плитки, о котором сегодня много говорилось.

Роман Денисов:

- Когда вы введете завод в эксплуатацию и какая его расчетная мощность?

Анатолий Буланый:

- Официальный запуск производства намечен на середину ноября. Мы планируем выйти на мощность в 180 млн штук условных кирпичей в год.

Беслан Берсиров:

- Я уже ездил с экскурсией на этот завод и впечатлился уровнем производства.

Александр Батушанский:

- Рассуждая о рынке кирпича, мы, прежде всего, подразумеваем керамический камень. Но есть еще силикатный кирпич. Как видят свою нишу на рынке производители этого материала?

Сергей Бажитов:

- В советское время Павловский завод строительных материалов, чью продукцию мы поставляем, выпускал чуть ли не 200 млн силикатных кирпичей в год. Теперь, конечно, до этой цифры далеко, но и ассортимент значительно преобразился.

В начале 2000‑х мы переоснастили производство, освоили выпуск новой продукции. Еще десять лет назад основу поставок составлял белый полнотелый кирпич (до 95%). Сейчас его доля уменьшилась до 35%. Доминируют другие материалы. Например, стабильно растет спрос на силикатные блоки (их применяют для перегородок).

В 2011 году мы планируем реализовать примерно 50 млн штук условных кирпичей. Много продукции отгружаем частникам (например, облицовочный кирпич).

Как несущий элемент стен наши материалы применяются в основном для зданий до пяти этажей. Облицовочный кирпич использовался и при возведении 24‑этажных домов.

Нас часто спрашивают о коэффициенте теплопроводности, пытаясь подчеркнуть, что силикатный кирпич - холодный материал. Мы с этим не спорим, но в каждом конструктивном решении пытаемся найти место для нашего материала.

Роман Денисов:

- Можно сказать, что вы позиционируете силикатный кирпич как более дешевую альтернативу керамике?

Сергей Бажитов:

- Если мы говорим об облицовочном кирпиче, так оно и есть.

Роман Денисов:

- Кирпичникам приходится конкурировать не только между собой, но и с поставщиками альтернативных материалов. Например, на часть рынка претендуют производители вибропрессованных бетонных блоков. Узнаем их мнение…

Вячеслав Засухин:

- Мы ориентируемся на два сегмента: выпускаем тротуарную плитку (ее можно рассматривать как альтернативу асфальту) и стеновые блоки (как замену кирпичу). Сейчас объем производства таких блоков в Петербурге составляет порядка 25 млн штук условных кирпичей, что эквивалентно примерно 10% рынка кирпича. И пессимизм кирпичников внушает в нас оптимизм.

Процесс замещения идет высокими темпами. Мы, разумеется, не рассчитываем на полную замену кирпича: это нереально, да и мощностей таких на рынке нет. Кирпич (прежде всего фасадный) будет востребован, например, в элитном домостроении. Но во многих сегментах его можно потеснить.

Прежде всего, это касается нежилых построек. Бетонные блоки применяются для устройства перегородок, строительства пандусов, гаражей, подсобных помещений, используются вместе с кирпичом при облицовке фасадов. Если взять проект частного кирпичного дома, то за счет блоков можно уменьшить расход кирпича примерно на 30%. Это даст заметную экономию, но не скажется на потребительских свойствах жилья.

А в некоторых случаях использование кирпича и вовсе неоправданно. Например, из него строят даже трансформаторные подстанции. Зачем? Видимо, энергетики денег не считают, а генподрядчику тоже все равно.

Кирпич - это энергоемкий материал, и по мере роста цен на газ его себестоимость будет быстро увеличиваться.

Чтобы выйти на рынок вибропрессованных изделий, инвестиций требуется несоизмеримо меньше, чем на запуск кирпичного завода, а срок окупаемости проекта может составить около двух лет.

Сергей Бегоулев:

- Хотя производители вибропрессованных изделий совершили прорыв, это не значит, что динамика роста сохранится и дальше. Тому есть немало примеров: когда новые технологии только появляются, они могут потеснить традиционные. Но заняв определенную нишу на рынке, перестают демонстрировать высокие показатели прироста.

Пока мы не ощущаем серьезного давления со стороны поставщиков вибропрессованных блоков. Другое дело - газобетон.

Беслан Берсиров:

- Не надо забывать, что объемы поставок могут расти не только за счет замены одних материалов на другие. Строительный рынок в целом демонстрирует неплохую динамику, и спрос на кирпич абсолютно точно сохранится на высоком уровне.

Роман Денисов:

- Еще один вопрос: дефицит каменщиков на рынке - миф или реальность?

Беслан Берсиров:

- Реальность. Система подготовки рабочих, существовавшая в советское время, давно разрушена, поэтому кадровую проблему мы решаем самостоятельно. Отбираем способных работников, обучаем их, проводим конкурсы, мастер-классы и т. д.

Ксения Морковкина:

- Мы выбрали другой путь: не готовим каменщиков, а привлекаем состоявшихся профессионалов высокой зарплатой.

Сергей Бегоулев:

- Эта проблема остро стоит не только в России. В некоторых странах сами производители кирпича финансируют обучение каменщиков. В 2004‑м мы решили действовать так же и столкнулись с рядом сложностей. В городе каменщиков готовили всего два училища, причем на устаревших пособиях, и когда выпускники приходили на стройку, то удивлялись применяемым технологиям. Сейчас эта программа требует не только денег, но и методической, организационной помощи.

Александр Батушанский:

- Есть ли технологии, позволяющие механизировать процесс кладки?

Сергей Бегоулев:

- Существует, например, некий синтез кирпично-панельного домостроения: кирпичную стену собирают на заводе и привозят на объект в виде готовой панели. В Австрии и Германии такая технология применяется в коттеджном строительстве.

Роман Денисов:

- Панельные дома сдаются преимущественно с отделкой, монолитные - без. А как насчет кирпичных?

Сергей Степанов:

- Жилье в кирпичных домах приобретают более состоятельные люди, и они, как правило, хотят реализовать собственные дизайнерские проекты. Поэтому нет смысла сдавать все квартиры с чистовой отделкой. Мы предлагаем покупателю такую опцию за дополнительную плату. Но несколько квартир на каждом объекте сдаем "под ключ", чтобы клиенты вживую посмотрели на варианты отделки.

Ксения Морковкина:

- У нас другая стратегия, поскольку мы продаем готовое жилье, оформленное в собственность застройщика. В четырех кирпичных домах, которые мы сдали последними, все квартиры предлагаются с отделкой высочайшего качества. Отзывы покупателей подтверждают, что мы избрали верный путь. А что касается дальнейших перспектив кирпичного домостроения…

В Петербурге есть десяток крупных застройщиков, которые держат основной земельный банк. И пока среди них есть фирмы, готовые строить из кирпича, эта технология будет успешно развиваться.

Беслан Берсиров:

- И пока есть покупатели, которые хотят непременно жить в кирпичном доме.
Участники "круглого стола"

Сергей Бегоулев,
управляющий ОАО "Победа ЛСР"

Беслан Берсиров,
заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест"

Ксения Морковкина,
директор по развитию ЗАО "СК "Темп"

Сергей Петров,
генеральный директор ЗАО "Петрокерамика"

Анатолий Буланый,
начальник департамента развития ООО "Газстрой" (Рябовский завод керамических изделий)

Сергей Бажитов,
исполнительный директор ООО "ТК "Ленстройматериалы"

Сергей Степанов,
директор по продажам ЗАО "Строительный трест"

Вячеслав Засухин,
коммерческий директор ОАО "Цемсис"

Александр Батушанский,
генеральный директор ЗАО "Решение"

Роман Денисов,
модератор, журналист "НП"