Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Мечта на конвейере

Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", N 40(675) от 10.10.2011

Рынок панельного домостроения находится на перепутье. С одной стороны, доля серийных новостроек невелика, если сравнивать с "монолитом". С другой - появляются новые игроки и технологии, действующие комбинаты модернизируют производства, а девелоперы успешно сочетают монолитные конструкции и готовые ЖБИ. У покупателей еще остаются негативные ассоциации с советскими домами массовых серий, хотя современная панель имеет принципиально иные характеристики.

Позволят ли современные технологии устранить традиционные недостатки "панелек"? Интересно ли строить сборные дома тем компаниям, у которых нет собственного ДСК? Конкурируют ли между собой панель и каркас или они дополняют друг друга? Какие перспективы у смешанных технологий?

Эти и другие вопросы стали предметом дискуссии, организованной "НП" и компанией "Решение". Многие эксперты уверены, что сборное домостроение ожидает подъем, но сначала нужно избавиться от стереотипов в отношении этих технологий. Кроме того, производители должны стать более гибкими по отношению к заказчикам. У некоторых девелоперов накопились претензии к петербургским ДСК.

Александр Батушанский:

- За последние 10-12 лет доля панельных домов в структуре ввода жилья снизилась с 40 до 20%. Этот показатель варьируется в пределах 5%, поскольку спрос на такие дома существенно зависит от объема госзаказа. Около 70% жилья, вводимого за счет бюджета, приходится как раз на долю "панели".

За счет усилий некоторых компаний, прежде всего иностранных (например, таких как "ЮИТ"), стала увеличиваться доля смешанных технологий. Перекрытия можно сделать из монолитной плиты, а стены собрать из готовых железобетонных изделий. Сегодня разные фирмы заявляют о намерении строить по таким технологиям. В свою очередь, ДСК активно модернизируют производства. К примеру, несколько лет назад ДСК "Блок" освоил технологию бесшовного строительства. Некоторые комбинаты, помимо выпуска панелей, занялись каркасным домостроением.

На рынок выходят новые игроки. Если раньше панель была прерогативой крупных комбинатов, то сейчас эти технологии осваивают производители ЖБИ, раньше не проявлявшие особого интереса к жилищному строительству. Пример - компания "Баррикада".

Что касается отношения к панельным домам, оно неоднозначное. С одной стороны, мы часто слышим, что панель устарела и не соответствует нынешним потребностям, с другой - есть пример наших соседей скандинавов, которые строят в основном из сборных ЖБИ.

Александр Лелин:

- Ситуация в отрасли стабильна, интерес к сборным конструкциям будет только расти. Крупнопанельное домостроение и смешанные технологии продолжат развиваться параллельными курсами. К нам пришли финские компании, которые придерживаются скандинавских методов строительства, местные девелоперы тоже стали применять сборные ЖБИ, например "Арсенал-Недвижимость".

Вообще-то скандинавские технологии - это некий стереотип. Просто у наших соседей высокое качество производимых ЖБИ и жесткие требования к монтажным работам. В Финляндии, по сути, вообще нет никакой разницы между сборными и монолитными постройками. Потребителю все равно, по какой технологии возведен дом. Главное - место, планировки, цена.

Почему у нас такое развитие получило монолитное домостроение? Из-за уплотнительной застройки, когда из небольшого участка нужно было извлечь максимум жилой площади. Здания получались сложной конфигурации, а такие проекты легче реализовать в монолите.

Сейчас мы переходим к комплексному освоению территорий. Здесь кирпично-монолитные технологии теряют свои преимущества. Они дороже и требуют больше ручного труда, что в российских условиях чревато невысоким качеством.

В ближайшее время крупнопанельное домостроение сохранит за собой долю в 20% рынка, а в перспективе увеличит ее. Если учитывать смешанные технологии (например, применяемые на объектах "ЮИТ"), эта доля будет существенно выше.

Роман Денисов:

- Ваша компания начинала с крупнопанельного домостроения, а не так давно освоила производство сборных каркасов. Зачем понадобилось продвигать сразу две технологии?

Александр Лелин:

- Конфигурация некоторых участков, которые мы приобретали, не позволяла использовать все преимущества панелей. Тогда мы обратили внимание на сборный каркас. Запуск нового производства развязал нам руки. Теперь мы можем применять комбинированные технологии исходя из специфики конкретного проекта.

Максим Жабин:

- Наш рынок стал заложником шаблонов восприятия. Кирпично-монолитная технология - это определенный бренд, который продвигался на протяжении долгих лет. Мы возводим панельные дома (Киришского ДСК) с 2004 года. Есть свои минусы и плюсы. Нельзя сказать, что такие новостройки блещут выдающейся архитектурой. Но сейчас на первом месте стоит комфортное проживание, удобство планировок и т. д.

До сих пор некоторые считают, что в панельных домах маленькие санузлы и кухни, низкие потолки, не лучшие теплотехнические характеристики помещений. Однако эти недостатки давно устранены. Панельные дома востребованы. И с экономической точки зрения мы точно не прогадали, что перешли на эти технологии.

На Киришском ДСК также освоено производство конструкций для сборно-каркасного домостроения. Это не значит, что нас чем-то не устраивает панель. Просто в некоторых проектах сборно-монолитный каркас целесообразнее по тем или иным причинам.

Роман Денисов:

- Для многих покупателей принципиально, по какой технологии построен дом? Было такое, что люди отказывались от сделки, узнав, что "ЛенРусСтрой" использует панели?

Максим Жабин:
- Технология интересует каждого второго. Но отказов нет. Приехав на объект, покупатели сами видят, что представляет собой современный панельный дом и что многие стереотипы ошибочны.

Роман Денисов:

- Насколько различаются цены на однотипные квартиры в монолитном доме и в новостройке из сборных ЖБИ?

Максим Жабин:

- В среднем на 15 000-20 000 руб./кв. м. Но поскольку цена зависит от множества факторов, прежде всего от локации объекта, это очень условные цифры.

Александр Лелин:

- Корректно было бы сравнить квартиры в двух однотипных домах, стоящих через дорогу, но построенных по разным технологиям.

Максим Жабин:

- Тут опять же все от места зависит. Возможно, что никакой особой разницы не будет. Ну, на 10% монолит окажется дороже, не больше.

По многим показателям панель его даже превосходит, например по качеству сборки. Это как конструктор "Лего". Если ты криво две панели поставил, третья уже не ляжет.

Петр Потехин:

- Мы давно модернизировали производство панелей из-за ужесточения требований по теплотехнике. Линию сборных каркасов запустили в дополнение к панели. Это позволило, в частности, разнообразить варианты архитектурных решений. Каркасный дом, облицованный кирпичом, ничем внешне не отличается от монолитного. Сборный каркас несколько дороже панели, но позволяет делать свободные планировки.

Александр Горшенев:

- Дома из сборных ЖБИ уже заняли определенную нишу на рынке, их доля дальше будет расти. Соглашусь с предыдущими спикерами: большинство недостатков панели осталось в прошлом. Почти все знают про нашу систему бесшовных фасадов, решившую сразу несколько проблем - от внешнего вида домов до тепло- и звукоизоляции.

Роман Денисов:

- Выход новых игроков, чье производство не заточено под конкретную панельную серию, может ослабить позиции традиционных ДСК?

Александр Горшенев:

- Нужно уходить от шаблонов. Современное производство - гибкое. Все зависит от желания заказчика. Уже который год в квартальной застройке мы используем комбинированные технологии. Например, строим монолитные секции там, где это необходимо и оправданно.

Роман Денисов:

- Насколько загружено ваше производство?

Александр Горшенев:

- Последние годы объемы выпуска ДСК "Блок" варьировались в пределах 300 000-350 000 кв.м жилья в год. К 2012‑му мы выйдем на показатель 390 000 кв. м. Потенциальная мощность предприятия составляет около 700 000 кв. м.

Александр Батушанский:

- У меня вопрос представителю Городской Домостроительной Компании. Вы строите по разным технологиям: панельные дома 121‑й серии, 137‑й, а также кирпично-монолитные. Как происходит выбор между этими вариантами?

Сергей Удалов:

- Основной наш хлеб - это строительство сборных жилых домов. Появление панельно-монолитных или кирпичных вставок обусловлено архитектурными особенностями. Как правило, это угловые секции, которые должны связать между собой разные панельные корпуса, чтобы оптимально использовать участок. Доля монолитных и комбинированных технологий составляет порядка 10-15% в общем объеме строительства.

Если сравнивать панельные серии, то сейчас более востребована 137‑я. С точки зрения комфорта такие дома повыше классом, чем объекты 121‑й серии.

Выбор технологии зависит от конкретного проекта. Основной объем заказов сейчас обеспечивает государство (город и Минобороны), но и коммерческий сектор для нас не менее значим. Наш клиент - это тот, для кого важны сжатые сроки строительства, надлежащее качество и наличие финишной отделки квартир. Учитывая растущую конкуренцию, мы повысили уровень ремонта: в качестве напольных покрытий используем ламинат, стены в санузлах облицовываем плиткой на всю высоту, устанавливаем шпонированные двери. Кроме того, почти во всех квартирах остеклены балконы и лоджии.

Хочу также отметить, что недавно "Блок" выиграл тендер на строительство первого энергоэффективного дома (с системой рекуперации тепла, улучшенной теплоизоляцией и т. д.). После того как мы реализуем пилотный проект, планируем внедрить эти стандарты и на других площадках.

Александр Батушанский:

- Строительство панельных домов с бесшовными фасадами - это общий тренд?

Сергей Удалов:

- Во всяком случае, наша компания избрала такой путь. Мы теперь и дома 121‑й серии делаем по бесшовной технологии.

Вопрос из зала:

- Как быть с долговечностью панельных домов? Те же "хрущевки" изначально были рассчитаны всего на 25 лет.

Александр Батушанский:

- Это цифры всегда были абстрактными. Срок жизни дома можно узнать только на практике.

Александр Лелин:

- Срок службы панельных домов не меньше, чем у зданий, построенных по другим технологиям.

Владимир Михайлов:

- Старые панельные технологии были совершенно другими. Теперь и углы "замоноличиваются", и сварки практически нет. Новые дома несравненно дольше простоят.

Александр Лелин:

- Хочу добавить по поводу нищеты планировок. Раньше это было обусловлено тем, что все старые заводы выпускали панели в определенных формах. Форма ограничивает размер. Теперь все современные ДСК работают на поворотных столах, размер изделий может быть любым. Все зависит от желания заказчика.

Что касается внешнего вида домов, появилось много интересных идей. Большой вклад внесли финские проектировщики. Вроде бы предлагают простые решения (например, с фальшивыми швами), но это позволяет делать оригинальные фасады.

Эдуард Черняев:

- Наша компания не так давно запустила линию сборно-каркасного домостроения мощностью около 100 000 кв.м в год и освоила выпуск стеновых панелей (порядка 40 000 кв.м жилья в год). Доля сборных ЖБИ, несомненно, будет расти. На современном оборудовании можно произвести любую панель, не привязываясь к серии. Все зависит от квалификации проектировщика. В основном мы проектируем дома с несущими панелями, но это не значит, что существуют какие-то ограничения по планировкам.

У нас есть проекты, в которых заложена несущая стеновая панель, а внутри - каркас, образующий секцию 25 на 16 метров с одним рядом колонн по центру. Это обеспечивает абсолютную свободу. Человек запросто может объединить три квартиры в одну.

Пока что мы производим ЖБИ в основном для себя. Строим комплекс "Орлова роща" в Гатчине, который позиционируется как объект комфорт-класса.

Роман Денисов:

- Получается: кто производит ЖБИ, тот сам и строит по этим технологиям.

Александр Батушанский:

- Отсюда вопрос. Продают ли комбинаты комплекты своих домов сторонним подрядчикам или почти всегда существует связка: ДСК, а при нем строительно-монтажное управление?

Александр Лелин:

- Продажа изделий без монтажа составляет небольшой процент. Не думаю, что это станет тенденцией.

Эдуард Черняев:

- Согласен с коллегой. Основной ориентир для нас - реализация конструкций вместе с монтажом.

Арсений Васильев:

- Мы строим в основном монолитные здания. Один из главных плюсов в том, что они дают больше свободы девелоперу. К тому же монолит зачастую позволяет улучшить показатели себестоимости, хотя, казалось бы, экономия должна получаться при заказе готовых ЖБИ. Основные выгоды от сборного домостроения получает тот, у кого есть свое производство.

Но в целом я позитивно оцениваю перспективы смешанных технологий. Например, наша компания рассматривает возможность применения готовых фасадных панелей. Навесная панель с универсальным крепежом - очень интересное решение. Будем искать сотрудничества с поставщиками таких конструкций.

Если говорить о ценах на жилье, не думаю, что какая-то технология даст существенное преимущество. Вскоре покупатель вообще не будет платить за них, а только - за местоположение, планировочные решения и т. д.

Владимир Михайлов:

- Мы применяем те же технологии, что и концерн "ЮИТ". Перекрытия делаем в монолите, а для устройства стен используем готовые панели, которые завод изготавливает под конкретный проект. В частности, это дает выигрыш в скорости строительства. Мы сотрудничаем с финской компанией Betset и некоторыми российскими предприятиями. На современном производстве можно создать любую панель, любой конфигурации и формы, даже с нанесенным графическим изображением.

Это уже не панель, а сказка. Думаю, что и отечественные комбинаты будут развиваться в этом направлении, и мы увидим сборно-монолитные дома с запоминающимися фасадами. Кроме того, в панель можно спрятать все коммуникации, а это экономит пространство. Есть панели, которые изготавливают специально для влажных помещений.

Роман Денисов:

- Как отечественный покупатель реагирует на финские технологии строительства?

Владимир Михайлов:

- Сейчас такой клиент пошел: приезжает на объект со специалистами, облазит все помещения, смотрит, что и как делается, все внимательно изучает. Мы ничего не скрываем. Пусть наглядно сравнит с другими новостройками.

Кстати, по мнению финских конструкторов, кирпично-монолитные технологии - это вообще вчерашний день. Есть много нюансов, которые со временем могут повлиять на несущую способность здания: "точка росы" гуляет, может образовываться плесень.

Андрей Павленко:

- В комплексе "Славянка" мы строили в основном монолитные дома, но в качестве эксперимента применяли и сборный железобетон. При этом столкнулись с рядом проблем. Местные ДСК выпускают продукцию в основном для себя. На общий рынок они отгружают немного изделий. За то время, что было смонтировано три сборных дома, мы построили 15 монолитных. Для самих комбинатов преимущества их технологий очевидны, но для сторонних заказчиков - не совсем.

У каждого ДСК своя производственная программа, и застройщику со стороны тяжело в нее вписаться. Мы пробовали сотрудничать с местными производителями, но в итоге стали работать с псковским комбинатом. Было много сложностей с плитами перекрытий: то нам не могли их вовремя поставить, то были проблемы с качеством.

В качестве ограждающих конструкций мы использовали собственные трехслойные деревянные панели. Технология оказалась довольно эффективной и с точки зрения удобства монтажа, и по теплоизоляционным характеристикам. Эта идея может быть востребована на проектах других компаний, но у нас так сложилось, что каждый старается использовать те материалы, которые ему, так сказать, ближе.

Аркадий Скоров:

- Мы активно применяем смешанные технологии. Все от проекта зависит. Есть в нашем послужном списке и панельные дома, и монолитные, а есть и такие, где мы сочетаем монолит и сборные ЖБИ. Работаем с разными поставщиками конструкций.

Я не вижу проблемы в том, что у сборных ЖБИ не очень большая доля на рынке. Для нас, например, очевидно, что в определенных проектах применение таких конструкций может дать ощутимые преимущества - по срокам работ, качеству и пр.

Закир Муратов:

- Мы пока не собираемся применять сборные ЖБИ. На это есть много причин. Монолитные технологии дают больше свободы застройщику при реализации проектов, а сами конструкции надежнее. В панельных домах многое держится на сварке. А что касается себестоимости работ… Вряд ли застройщик, у которого нет собственного комбината, получит заметную экономию при использовании сборных ЖБИ.

Впрочем, это не означает, что таким технологиям нет места на рынке. Они удовлетворяют спрос в сегменте типового жилья. Обычно "панель" выбирают покупатели, которые стеснены в средствах. А по мере роста платежеспособности граждане, вероятно, предпочтут более дорогое жилье в монолитных домах.

Юрий Лапшин:

- Соглашусь, что заказчик выбирает технологию исходя из сырьевой базы. Тем, у кого нет своего производства ЖБИ, проще строить в монолите. Преимущества панели проявляются в крупных проектах. В связи с комплексным освоением территорий перспективы этих технологий выглядят весьма радужно. Но есть и риски. Они связаны, прежде всего, с возможным ужесточением норм по теплосбережению. Может оказаться, что панель, которую выпускают в данный момент, не будет соответствовать новым требованиям, и производителям вновь придется заниматься модернизацией.

Александр Батушанский:

- Наш покупатель всегда благосклонно относился к кирпичному домостроению. Не случайно застройщики стали широко применять кирпич при облицовке монолитных зданий. Может, и фасады "панелек" стоит отделывать фальш-панелями "под кирпич", и претензии к внешнему виду отпадут?

Юрий Лапшин:

- Такой опыт есть. Наша компания, в частности, изучала возможность производства таких панелей. Но возникает много нюансов. Скол одной плитки приводит к выбраковке целой панели. К тому же это не дешевое удовольствие. Но сама идея интересная.

Реплика из зала:

- Представлюсь - Николай Ватин. Меня как заведующего кафедрой Политеха по строительным технологиям радуют наметившиеся тенденции. Мы десять лет готовили в никуда специалистов, которые владеют бесшовной технологией. Учили людей, объясняли, и процесс наконец пошел.

Роман Денисов:

- Мы сегодня уже говорили о модернизации. Что нового ждать от наших производителей?

Александр Лелин:

- Мы собираемся покупать новое оборудование по производству навесных панелей. Рассчитываем, в частности, что компания "Лемминкяйнен" заинтересуется этим предложением. Новая линия позволит нам достичь мощности примерно в 200 000 кв.м жилья в год. Нынешние показатели: около 70 000 кв.м панельных зданий и 80 000-100 000 кв.м каркасных.

Мой прогноз: через четыре года доля сборных ЖБИ на первичном рынке жилья может достичь 40%.

Владимир Михайлов:

- Время само агитирует за эти технологии. Могу показать вам дома, построенные 7-8 лет назад. Узнайте мнение жильцов. Это будет лучшим доказательством сказанного.

Роман Денисов:

- Остается пожелать, чтобы после таких мероприятий у клиентов и участников рынка оставалось меньше стереотипов.
Участники "круглого стола"

Александр Лелин,
генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест"

Эдуард Черняев,
генеральный директор ПСО "Строй-Сервис"

Андрей Павленко,
генеральный директор ООО "Славянская инженерно-строительная компания" (ГК "Балтрос")

Владимир Михайлов,
директор по строительству ООО "Лемминкяйнен Строй"

Петр Потехин,
зам. директора ЗАО "Киришский домостроительный комбинат"

Арсений Васильев,
генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"

Максим Жабин,
руководитель отдела продаж компании "ЛенРусСтрой"

Сергей Удалов,
директор по строительству ООО "ГДСК"

Александр Горшенев,
начальник строительно-монтажного управления N2 ЗАО "ДСК "Блок"

Юрий Лапшин,
зам. начальника управления перспективного развития ОАО "Победа ЛСР"

Александр Батушанский,
генеральный директор ЗАО "Решение"

Роман Денисов,
модератор, редактор отдела "НП"

Аркадий Скоров,
гендиректор компании "Дальпитерстрой"

Закир МУРАТОВ,
генеральный директор ЗАО "ХоСК-2"