Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Деньги возвращаются домой

Павел Арабов
газета "Известия" от 11.11.2010

На российском рынке недвижимости большие перемены. Продажи жилья резко выросли - по последним данным, почти наполовину. Но цены на квартиры в большинстве регионов не успевают даже за инфляцией, то есть фактически продолжают падать. Одновременно смена московского мэра запустила механизм передела на строительном рынке, причем не только в Москве. Эксперты считают, что все это может привести к дальнейшему снижению цен и последующему строительному буму. Но только при условии, что появлению доступного жилья поможет государство.

О том, что квадратный метр в нашей стране слишком дорого стоит, еще год назад говорил премьер-министр Владимир Путин. Тогда он даже порекомендовал строителям и чиновникам стремиться к цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. В то время как в Москве цена сейчас в среднем выше в пять с половиной раз, в Санкт-Петербурге и даже в весьма далеком от обоих столиц Сочи- в три раза, в Московской области - в два раза. Вряд ли вообще удастся найти такую дешевую квартиру даже в средних городах, не говоря уже про миллионники и столицы регионов. Есть ли вообще потенциал для снижения цен?

Еще какой. На прошедшем в июле этого года во время работы в Москве всероссийской выставки технологий малоэтажного строительства "Свой дом" "круглом столе" участники говорили, что многие застройщики готовы попробовать строить по 12-16 тысяч рублей за квадратный метр. Такая цена уже обеспечивает им прибыль, потому что с учетом всех современных требований себестоимость жилья должна составлять 10-12 тысяч рублей за квадратный метр. Что же мешает сдвинуть цены вниз?

Мешает многое. Кроме коррупции и монополизма еще и то, что застройщику приходится брать на себя сооружение всей необходимой дому инфраструктуры - вроде подведения коммуникаций и прокладки дорог. На практике они увеличивают себестоимость жилья в три раза. Так и получается цена минимум в 45 тысяч рублей за квадратный метр. Как с этим можно бороться?

Выбор государства

Достаточно освободить строителей от проблем с подключением коммуникаций, говорит вице-президент генерального совета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Казейкин. Но пока удачно применить такой метод удалось разве что в Оренбургской области, где при участии региона добились цены в 26,5 тысячи рублей за квадратный метр в квартире без отделки.

Опыт оренбуржцев как раз точно соответствует идее, высказанной президентом Дмитрием Медведевым и премьером Владимиром Путиным. Они предлагали освободить строительные компании от сооружения подходящей к домам инфраструктуры, полностью передав эту работу местным властям в рамках государственно-частного партнерства. Но в "лужковской системе" главной помехой являлись крупные столичные строительные компании, которые были заинтересованы строить жилье как можно дороже. И всячески разгонять цены. Получалось, что государство никакого влияния на строительство жилья оказать не могло.

Всё изменилось в кризис. Набравшие миллиардные кредиты строители были вынуждены передать многие свои проекты банкам. В частности, государственным Сбербанку и ВТБ. Отставка Лужкова фактически стала логическим завершением этого перераспределения влияния на строительном рынке. И теперь государство может сконцентрироваться на строительстве необходимой инфраструктуры, руководствуясь интересами уже не компаний, а людей. Это означает, что квартиры станут дешевле, а дома - лучше.

- Уверен, изменения отразятся позитивно на сегодняшнем дефиците застройщиков, свободных от финансовых проблем. Диспозиция игроков скорее всего изменится. В том числе те, кто почивал на лаврах исключительно благодаря нарушающимся сегодня связям, могут оказаться неспособными работать в условиях жесткой конкуренции. Для всех девелоперов грядут трудные полгода-год, когда согласования будут затруднены, а бремя содержания проектов, выплаты процентов по кредитам, на которые сами проекты были приобретены, никуда не делись, - говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Почувствовав неладное на рынке, бизнесмены активизировались. Многим хочется оказаться поближе к новому мэру, чтобы сохранить позиции или получить новые. Но мэрия подчеркнуто "равноудалилась". Более того, в последнее время она активно подает иски к застройщикам, которые еще недавно считались "своими". Так, в Арбитражном суде Москвы недавно было зарегистрировано сразу 9 исков правительства Москвы к ЗАО "ПИК-Регион" почти на миллиард рублей. Буквально на днях еще восемь исков почти на 720 миллионов правительство Москвы подало к корпорации "Главмосстрой", входящей в строительный холдинг "Главстрой" Олега Дерипаски. Компания не передала городу вовремя жилье в Красногорске и Подольске, и теперь с нее требуют деньги. "Главмосстрой" только что избежал банкротства, так что иски для него существенные. Компанию не уберегло и то, что ее совет директоров возглавляет первый зам мэра Владимир Ресин. Не уберегло даже то, что сам Олег Дерипаска в конце сентября лично поехал с Сергеем Собяниным в Сингапур.

Строить надо лучше

Впрочем, чиновникам еще предстоит постараться, чтобы удешевление произошло на самом деле. Ведь если инфраструктурные затраты просто перекладываются на местные бюджеты, то эффективности расходования средств из-за опасности коррупции это явно не прибавляет. А ведь главной проблемой строительства в России является низкая производительность труда.

- Такое же по размеру и числу занятых предприятие у нас построит в два-три раза меньше жилья, чем в Европе. А зарплату платит уже вполне соизмеримую с европейской. Очень хорошим достижением для нас будет хотя бы такой рост производительности труда, который позволит сдавать дома вовремя, - говорит управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский.

Спешить со строительством как раз стоит. В России живет 141 миллион человек, а по данным Росстата, весь жилищный фонд составляет 3,2 млрд кв. м. Значит, обеспеченность жильем на одного человека составляет у нас всего 22,7 кв. м. Столько же, сколько и в Китае. Для сравнения: в Нидерландах - 74, США - 65, Великобритании - 62, во Франции - 37.

- Если в год вводить 100 миллионов квадратных метров, то обеспеченность жильем вырастет до уровня Франции за 15 лет. Иными словами, 100 миллионов квадратных метров в год - мало. А мы не строим и 60 миллионов, - говорит аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе" Максим Лобада.

Три повода для оптимизма

Так что убрать монополии и "простимулировать" производительность труда в строительстве давно пора. И похоже, сейчас для этого как раз очень удачный момент.

Во-первых, впервые после кризиса объем сделок с недвижимостью резко пошел вверх. С января по сентябрь число сделок по продаже жилья составило 1,92 млн и почти превысило показатель за весь прошлый год в 1,95 млн, свидетельствуют данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Если так пойдет дальше, то уже в этом году активность на рынке недвижимости превысит уровень 2008 года (2,33 млн сделок) и даже докризисного 2007-го (2,37 млн сделок).

Во-вторых, несмотря на очень "живой" рынок, цены растут никак не быстрее инфляции, которая в этом году ожидается на уровне 8%. Так, в Санкт-Петербурге с начала года жилье эконом-класса подорожало всего на 1,2%, свидетельствуют данные портала BN.RU. И даже в "самой богатой" Москве их рост, по данным компании "Инком", составил лишь 8%. То есть никакого перегрева не наблюдается.

И в-третьих, сейчас "лужковская" система строительства ломается. Именно она во многом вела к постоянному удорожанию строительства и в результате - к коррупции при распределении земельных участков и монополизации поставок строительных материалов.

Передел гигантов

Как может произойти передел на рынке недвижимости? Скорее всего он будет спокойным и не приведет к банкротствам, считают эксперты.

- Отставка Лужкова, безусловно, вызовет перераспределение влияния в строительной отрасли. Ведь до этого были допущенные к столу и не допущенные. Теперь будет другая политика. Кто сможет строить дешево и хорошо, те смогут строить, - говорит председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Более того, неожиданная отставка мэра скажется не только на застройщиках, но и на самом рынке. Затягивание согласований приведет к задержке строек, что вызовет дефицит предложения, считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Приведет ли это к снижению цен? Вряд ли. Но и дорожать квартиры не будут.

- В ближайшие год-два никакого радикального изменения цены не жду. Будут небольшие колебания, сориентированные на общую экономическую активность, - прогнозирует Мартин Шаккум.

Как только станет понятно, что цены начнут пусть медленно, но стабильно расти, покупку квартир возобновят спекулянты, сокрушается управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский:

- И это подстегнет цены. По-хорошему в этот момент должны были бы вырасти и объемы строительства. Но у нас это невозможно.