СтатьиРаспечатать

На российском рынке недвижимости большие перемены. Продажи жилья резко выросли - по последним данным, почти наполовину. Но цены на квартиры в большинстве регионов не успевают даже за инфляцией, то есть фактически продолжают падать. Одновременно смена московского мэра запустила механизм передела на строительном рынке, причем не только в Москве. Эксперты считают, что все это может привести к дальнейшему снижению цен и последующему строительному буму. Но только при условии, что появлению доступного жилья поможет государство.

О том, что квадратный метр в нашей стране слишком дорого стоит, еще год назад говорил премьер-министр Владимир Путин. Тогда он даже порекомендовал строителям и чиновникам стремиться к цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. В то время как в Москве цена сейчас в среднем выше в пять с половиной раз, в Санкт-Петербурге и даже в весьма далеком от обоих столиц Сочи- в три раза, в Московской области - в два раза. Вряд ли вообще удастся найти такую дешевую квартиру даже в средних городах, не говоря уже про миллионники и столицы регионов. Есть ли вообще потенциал для снижения цен?

Еще какой. На прошедшем в июле этого года во время работы в Москве всероссийской выставки технологий малоэтажного строительства "Свой дом" "круглом столе" участники говорили, что многие застройщики готовы попробовать строить по 12-16 тысяч рублей за квадратный метр. Такая цена уже обеспечивает им прибыль, потому что с учетом всех современных требований себестоимость жилья должна составлять 10-12 тысяч рублей за квадратный метр. Что же мешает сдвинуть цены вниз?

Мешает многое. Кроме коррупции и монополизма еще и то, что застройщику приходится брать на себя сооружение всей необходимой дому инфраструктуры - вроде подведения коммуникаций и прокладки дорог. На практике они увеличивают себестоимость жилья в три раза. Так и получается цена минимум в 45 тысяч рублей за квадратный метр. Как с этим можно бороться?

Выбор государства

Достаточно освободить строителей от проблем с подключением коммуникаций, говорит вице-президент генерального совета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Казейкин. Но пока удачно применить такой метод удалось разве что в Оренбургской области, где при участии региона добились цены в 26,5 тысячи рублей за квадратный метр в квартире без отделки.

Опыт оренбуржцев как раз точно соответствует идее, высказанной президентом Дмитрием Медведевым и премьером Владимиром Путиным. Они предлагали освободить строительные компании от сооружения подходящей к домам инфраструктуры, полностью передав эту работу местным властям в рамках государственно-частного партнерства. Но в "лужковской системе" главной помехой являлись крупные столичные строительные компании, которые были заинтересованы строить жилье как можно дороже. И всячески разгонять цены. Получалось, что государство никакого влияния на строительство жилья оказать не могло.

Всё изменилось в кризис. Набравшие миллиардные кредиты строители были вынуждены передать многие свои проекты банкам. В частности, государственным Сбербанку и ВТБ. Отставка Лужкова фактически стала логическим завершением этого перераспределения влияния на строительном рынке. И теперь государство может сконцентрироваться на строительстве необходимой инфраструктуры, руководствуясь интересами уже не компаний, а людей. Это означает, что квартиры станут дешевле, а дома - лучше.

- Уверен, изменения отразятся позитивно на сегодняшнем дефиците застройщиков, свободных от финансовых проблем. Диспозиция игроков скорее всего изменится. В том числе те, кто почивал на лаврах исключительно благодаря нарушающимся сегодня связям, могут оказаться неспособными работать в условиях жесткой конкуренции. Для всех девелоперов грядут трудные полгода-год, когда согласования будут затруднены, а бремя содержания проектов, выплаты процентов по кредитам, на которые сами проекты были приобретены, никуда не делись, - говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Почувствовав неладное на рынке, бизнесмены активизировались. Многим хочется оказаться поближе к новому мэру, чтобы сохранить позиции или получить новые. Но мэрия подчеркнуто "равноудалилась". Более того, в последнее время она активно подает иски к застройщикам, которые еще недавно считались "своими". Так, в Арбитражном суде Москвы недавно было зарегистрировано сразу 9 исков правительства Москвы к ЗАО "ПИК-Регион" почти на миллиард рублей. Буквально на днях еще восемь исков почти на 720 миллионов правительство Москвы подало к корпорации "Главмосстрой", входящей в строительный холдинг "Главстрой" Олега Дерипаски. Компания не передала городу вовремя жилье в Красногорске и Подольске, и теперь с нее требуют деньги. "Главмосстрой" только что избежал банкротства, так что иски для него существенные. Компанию не уберегло и то, что ее совет директоров возглавляет первый зам мэра Владимир Ресин. Не уберегло даже то, что сам Олег Дерипаска в конце сентября лично поехал с Сергеем Собяниным в Сингапур.

Строить надо лучше

Впрочем, чиновникам еще предстоит постараться, чтобы удешевление произошло на самом деле. Ведь если инфраструктурные затраты просто перекладываются на местные бюджеты, то эффективности расходования средств из-за опасности коррупции это явно не прибавляет. А ведь главной проблемой строительства в России является низкая производительность труда.

- Такое же по размеру и числу занятых предприятие у нас построит в два-три раза меньше жилья, чем в Европе. А зарплату платит уже вполне соизмеримую с европейской. Очень хорошим достижением для нас будет хотя бы такой рост производительности труда, который позволит сдавать дома вовремя, - говорит управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский.

Спешить со строительством как раз стоит. В России живет 141 миллион человек, а по данным Росстата, весь жилищный фонд составляет 3,2 млрд кв. м. Значит, обеспеченность жильем на одного человека составляет у нас всего 22,7 кв. м. Столько же, сколько и в Китае. Для сравнения: в Нидерландах - 74, США - 65, Великобритании - 62, во Франции - 37.

- Если в год вводить 100 миллионов квадратных метров, то обеспеченность жильем вырастет до уровня Франции за 15 лет. Иными словами, 100 миллионов квадратных метров в год - мало. А мы не строим и 60 миллионов, - говорит аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе" Максим Лобада.

Три повода для оптимизма

Так что убрать монополии и "простимулировать" производительность труда в строительстве давно пора. И похоже, сейчас для этого как раз очень удачный момент.

Во-первых, впервые после кризиса объем сделок с недвижимостью резко пошел вверх. С января по сентябрь число сделок по продаже жилья составило 1,92 млн и почти превысило показатель за весь прошлый год в 1,95 млн, свидетельствуют данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Если так пойдет дальше, то уже в этом году активность на рынке недвижимости превысит уровень 2008 года (2,33 млн сделок) и даже докризисного 2007-го (2,37 млн сделок).

Во-вторых, несмотря на очень "живой" рынок, цены растут никак не быстрее инфляции, которая в этом году ожидается на уровне 8%. Так, в Санкт-Петербурге с начала года жилье эконом-класса подорожало всего на 1,2%, свидетельствуют данные портала BN.RU. И даже в "самой богатой" Москве их рост, по данным компании "Инком", составил лишь 8%. То есть никакого перегрева не наблюдается.

И в-третьих, сейчас "лужковская" система строительства ломается. Именно она во многом вела к постоянному удорожанию строительства и в результате - к коррупции при распределении земельных участков и монополизации поставок строительных материалов.

Передел гигантов

Как может произойти передел на рынке недвижимости? Скорее всего он будет спокойным и не приведет к банкротствам, считают эксперты.

- Отставка Лужкова, безусловно, вызовет перераспределение влияния в строительной отрасли. Ведь до этого были допущенные к столу и не допущенные. Теперь будет другая политика. Кто сможет строить дешево и хорошо, те смогут строить, - говорит председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.

Более того, неожиданная отставка мэра скажется не только на застройщиках, но и на самом рынке. Затягивание согласований приведет к задержке строек, что вызовет дефицит предложения, считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Приведет ли это к снижению цен? Вряд ли. Но и дорожать квартиры не будут.

- В ближайшие год-два никакого радикального изменения цены не жду. Будут небольшие колебания, сориентированные на общую экономическую активность, - прогнозирует Мартин Шаккум.

Как только станет понятно, что цены начнут пусть медленно, но стабильно расти, покупку квартир возобновят спекулянты, сокрушается управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский:

- И это подстегнет цены. По-хорошему в этот момент должны были бы вырасти и объемы строительства. Но у нас это невозможно.