Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

20 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Смена валютного ориентира

Павел Никифоров
Бюллетень Недвижимости от 02.02.2009

Не выдержав управляемой девальвации рубля, рынок недвижимости возвращается к схемам расчетов двухлетней давности - в валюте или условных единицах. Участники рынка считают, что и девальвация, и привязка стоимости "квадрата" к у. е. пойдут только на пользу - спрос стабилизируется.

Пока на условные единицы перешли два петербургских застройщика - СК "Возрождение Санкт-Петербурга" и "М-Индустрия", остальные только "рассматривают такую возможность". По мнению генерального директора ЦРП "Петербургская Недвижимость" Ильи Еременко , в течение одного-двух месяцев 80% застройщиков перейдут на расчеты в у. е. На вторичном рынке привязывать цену к доллару продавцы стали еще в середине декабря. А с начала года количество таких сделок составило почти треть, заявляют риэлторы.

Недвижимость, поминаемая всУЕ

В течение последних лет курс рубля стабильно укреплялся по отношению к доллару и падал по отношению к евро.

Государственная Дума в 2006 году приняла закон, запрещающий СМИ использовать в сообщениях о стоимости товаров, услуг и коммерческих сделок наименования иностранных валют. Вскоре после этого госслужащим законодательно запретили даже применять в публичной речи словосочетание "условная единица". Это способствовало переходу ценообразования на рынке недвижимости от долларов к рублям.

К началу октября 2008 года курсы достигли пиковых значений - 25,37 и 36,5 рубля за доллар и евро соответственно. Затем началось падение рубля. Сначала Минфин и ЦБ России опровергали эту информацию. Но в ноябре Центробанк трижды расширял границы колебаний бивалютной корзины на 30 копеек в обе стороны. В декабре границы были расширены еще девять раз. К концу января 2009 года курсы евро и доллара достигли своих исторических максимумов. И 29 января стоимость европейской валюты была установлена на уровне 44,03 рубля. Таким образом, официальный курс евро впервые превысил отметку в 44 рубля. Доллар подорожал до 33,22 рубля. За несколько месяцев рубль девальвировался почти на треть.

В итоге участники рынка недвижимости, стремясь избежать рублевых потерь, задумались о привязке стоимости квадратных метров к валюте.

"С точки зрения покупателя, девальвация сказалась на рынке, скорее, положительно. Застройщики только сейчас начали переходить на у. е. А так в течение всего четвертого квартала 2008 года цены на недвижимость в валюте снижались, и общее падение за квартал составило примерно 19%", - оценил ситуацию Андрей Тетыш , председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости. По его мнению, девальвация немного оживила рынок: в конце декабря и в январе застройщики отметили небольшой всплеск продаж. "Однако сейчас многие компании переводят цены в у. е., что может снова вызвать некоторое торможение продаж: ведь большинство покупателей пока продолжают мерить квадратные метры рублями. Но когда сознание людей перенастроится и все расчеты постепенно перейдут в у. е., как это было в конце 1990-х - начале 2000-х, "ценники" в валюте не будут вызывать отторжения", - уверен господин Тетыш .

Условно первые

Первой "условноединичной" ласточкой стала строительная компания "Возрождение Санкт-Петербурга", входящая в группу "ЛСР", которая с 26 января повысила цены на некоторых объектах жилой и коммерческой недвижимости. Кроме того, с 1 февраля при расчете стоимости обещано учитывать колебания курса рубля (однако это коснется цен лишь на те объекты, которые реализуются в рассрочку). Коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев обосновал повышение цен ростом инфляции. "Кроме того, за последние месяцы значительно возросла стоимость импортных комплектующих и оборудования, которые используются для технологического оснащения домов. Этот факт существенно повлиял на себестоимость строительства. И значительно подорожали банковские кредиты", - заявил господин Андреев . С февраля этого года при продаже квартир переходит на расчеты в условных единицах и холдинг "М-Индустрия". "Если процесс девальвации рубля продолжится, то перспектива перехода на у. е. более чем реальна. Застройщики не будут фиксировать цену в рублях, когда он падает на 1,5% в день", - пояснил генеральный директор ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" Матвей Закашанский.

"Поскольку мы продаем квартиры в большинстве строящихся домов в Петербурге, нам известно, что сейчас многие девелоперские компании переходят на у. е. или планируют сделать это в ближайшее время. На самом деле привязка к у. е. существовала и ранее во многих компаниях, но при стабильном курсе рубля и низкой инфляции цена фиксировалась в рублях", - рассказал Олег Пашин , заместитель директора компании "Петербургская Недвижимость". С ним согласен и Александр Лелин , генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест". "Возвращение к долларовым ценам уже началось. Рынку это по большому счету ничем не угрожает. Это просто адекватная реакция строителей на рост курса доллара и попытка обезопасить себя от обвальной девальвации. В сложившихся условиях привязка к валюте - естественное направление, особенно в сегменте жилья бизнес- и элит-класса, где многие составляющие строительства привязаны к валютному курсу - остекление, лифты, облицовочный камень и др. В другие сегменты рынка жилья это тоже придет, но чуть позже. А общая тенденция к повышению цен на недвижимость в ближайшей перспективе сейчас уже не подвергается сомнению", - считает он. "Ситуация с возвратом к валютным расчетам уже имеет место быть, но она не является угрожающей для наших потребителей. У нас это связано прежде всего с тем, что при закупке финских домов для наших коттеджных поселков мы неизбежно осуществляем расчеты, привязанные к стоимости евро", - заявил генеральный директор компании VILLAGE Consulting Алексей Рогов.

Расчетная единица

Какова будет стоимость у. е., в каждой компании решают самостоятельно. "Что это будет - доллар, евро или средняя между ними единица, - особой роли не играет: рубль падает относительно бивалютной корзины. С другой стороны, при 100%-ной оплате договора застройщик применяет текущий внутренний курс, который может быть даже более выгодным, чем текущий курс доллара ЦБ РФ, поэтому в ходе переговоров можно найти компромиссный вариант", - пояснил Матвей Закашанский . "Какая валюта все-таки предпочтительнее? Мы считаем, что в краткосрочной перспективе при расчете цены на объекты недвижимости будет использоваться условная единица, имеющая промежуточное значение между рублем, евро и долларом", - предположил господин Рогов . "Мы планируем перейти на цены в условных единицах к середине февраля. К чему эта у. е. будет приравнена, пока сказать не могу, все зависит от конъюнктуры рынка и экономической ситуации", - поделился Илья Еременко .

В то же время генеральный директор консалтинговой компании "Решение" Александр Батушанский уверен, что с позиций экономики переход на валютные расчеты ничем не оправдан: "Думаю, что подобной точки зрения придерживаются и клиенты, которым сложно будет обосновать такое решение кроме как повышенным уровнем тревожности владельцев девелоперского бизнеса. В любом случае переход на расчеты в иностранной валюте или у. е. является нецивилизованным и вредным для рынка и экономики в целом шагом".

Закон есть закон

Основное препятствие для повсеместного введения у. е. - принятые в 2006 году Государственной Думой поправки, запрещающие СМИ использовать в сообщениях о стоимости товаров, услуг и коммерческих сделок наименования иностранных валют. "Согласно законодательству под действие закона попадает рекламораспространитель, если он такую рекламу разместил. Так что строителям в размещении рекламы с у. е. отказывать будем точно. Прецеденты есть", - рассказал заместитель генерального директора ООО "ИМКА - Медиа" Евгений Чемодуров . По его словам, если в рекламе называется цена, она обязательно должна быть в рублях. Можно обозначить стоимость и в валюте, но только в качестве дополнения. "А в офисе ты можешь ставить таблички или просто указывать цену в каких угодно единицах. Закон не запрещает", - уверен господин Чемодуров . Аналогичного мнения придерживается адвокат Дмитрий Матвеев . "Есть закон о том, что расчеты в РФ должны осуществляться в рублях. А о том, что цены тоже должны устанавливаться в рублях, закона, по большому счету, нет. Поэтому можно называть цены в долларах и в у. е., с указанием на какой-то курс, при том что сами расчеты производятся в рублях. Я не считаю, что это нарушает что-либо. Есть Гражданский кодекс и в нем - статья, в которой написано: обязательства могут быть выражены в валюте, но оплачены в рублях", - заявил он.

Девальвация во благо

Большинство участников рынка придерживаются мнения, что девальвация, когда она все-таки закончится, окажет на рынок благотворное влияние. "В целом девальвация сказалась на отрасли, скорее, положительно. Пока курс валют нестабилен, у людей есть естественное желание заработать на этом и, имея какие-то ресурсы, вложить их в покупку валюты. Однако этот процесс не бесконечен, и как только наметится некая устойчивость в курсах валют, граждане опять начнут думать о том, куда вложить свои средства, чтобы не потерять их. Стабилизация ситуации на валютном рынке хотя бы на один-два месяца стала бы, безусловно, положительным фактором для начала перелома на рынке недвижимости. Строители этого ждут, и есть надежда, что дождутся уже в марте. Февраль может стать для отрасли месяцем поворотных событий, и только в марте будут понятны тенденции дальнейшего развития как экономики в целом, так и строительной отрасли в частности. В любом случае в феврале рынок еще будет стоять. Но переломный момент в головах власти, общественности, строителей уже наступил, и это означает, что дальше будет только позитивная динамика", - разъясняет Александр Лелин . С ним согласен и Андрей Тетыш . "Если девальвация остановится, то большинство россиян, скорее всего, выведут свои сбережения из валюты, что увеличит потребительский спрос во всех сферах, в том числе и в недвижимости. Это сейчас каждый переводит свободные средства в валюту и пытается играть на повышении курса. В настоящий момент это один из немногих способов сбережения капитала. Однако если курс иностранной валюты перестанет расти или начнет падать, у людей исчезнет мотивация сохранять доллары или евро, и они начнут что-то приобретать", - рассуждает он.

"Как только появится первый "тренд вверх", а это случится уже в феврале-марте (после окончания девальвации), потребители очень осторожно, но далее все активнее и активнее, начнут доставать "из чулка" более 500 млрд руб., снятые со счетов в банках, и переведенные в валюту. Страшно держать все это, да и какая валюта "правильная"? Доллар? А если он обвалится? А недвижимость уже успела вроде как подешеветь… К тому же потребность в жилище является базовой, люди продолжают жениться, рожать детей, которые подрастают, поэтому граждане начнут вкладывать в недвижимость, начнут первые подходы к банкам", - убежден генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер .

Терпение, только терпение

"Конечно, девальвация не прекратилась. Управляемая девальвация остается и будет продолжаться. Центробанк уже многократно обозначал пороги роста доллара, постоянно меняя прогнозы. Я считаю, что если доллар не перевалит за 40 рублей в наступившем году - это будет уже хорошо", - питает надежду Александр Лелин . "В данный момент девальвация немного приостановилась, отчасти это было связано с тем, что многие компании уплатили налоги за IV квартал 2008 года. Так как налоги платятся в рублях, на рынок были выброшены валютные резервы компаний, что и притормозило немного процесс. Но поскольку правительство установило предел стоимости бивалютной корзины на уровне 41 рубля, полагаю, мы сможем достичь этой планки в конце февраля или в марте", - рассуждает Андрей Тетыш .

"Я считаю: то, что и нефть, и фондовые рынки упали сразу и жестко - благо. Это не депрессия, которая будет нас выматывать пять-десять лет, как происходило в Японии. Хорошо, что цена на нефть уже не $147, а $40 за баррель, и мы пришли к такому показателю за четыре-пять месяцев. Это взрыв, щелчок, хлопок. В стремительном падении мы проскочили точку равновесия, находящуюся на уровне $50-70 за баррель. Пользу признают и экспортеры, и потребители. Вместе с тем это гарантия того, что мы достаточно скоро к пропущенной точке вернемся - весной-летом 2009 года. Кроме того, все ожидают новых уровней, на которых стабилизируется рубль после девальвации. Тогда и станет все понятно. И случится это, судя по всему, уже к марту - месяцу, наступления которого все с такой тревогой и опаской ожидают. К этому моменту ЦБ РФ установит курс рубля к доллару на уровне 33-35 рублей и евро - 42-45. Вероятно, после этого монетарные власти объявят об окончании девальвации. После чего потребуется еще два-три месяца стабильности курса рубля, чтобы все в счастливый конец поверили. Это - май-июнь", - предсказывает Марк Лернер .

"Стабилизация курса доллара будет способствовать и стабилизации рынка недвижимости. Сейчас из-за предыдущей девальвации рынок несколько выровнялся, медленное снижение цен является инерционным и скоро прекратится. Я думаю, что до весны следующего года рынок будет стагнировать. А вот если девальвация рубля продолжится, то цены на недвижимость могут начать расти", - считает заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров .

В принципе эксперты признают: все, что сегодня происходит, в конечном итоге позитивно отразится на строительной отрасли. Уже сейчас, считают участники рынка, есть основания показать то самое "дно" в строительном секторе, которого ждут многие потенциальные покупатели жилья, формирующие так называемый отложенный спрос. При обозначившихся на конец января тенденциях - привязка строителей к евро-доллару, удорожание металла и т. д. - становится очевидно, что дальше нас ждет только рост.

К чему приведет указание цен на недвижимость в условных единицах?

Геннадий Стерник, 
профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов: 

- Переход застройщиков на расчет стоимости продаваемого жилья в условных единицах, конечно, повлияет на конъюнктуру рынка. С тех пор как цена объектов недвижимости начала исчисляться в рублях, у покупателей и продавцов сформировалась соответствующая психология. Люди привыкли к тому, что расчеты производятся в национальной валюте.

Теперь же ситуация поменялась. Продавцы недвижимости осознали, что в нынешней ситуации выгоднее номинировать цены в иностранных дензнаках. Об этом свидетельствует и тот факт, что еще осенью прошлого года, когда курсы двух основных иностранных валют начали расти по отношению к рублю, объем предложений жилья на рынке резко сократился. В Москве застройщики заняли выжидательную позицию. Поняв, что девальвация рубля неизбежна, они начали номинировать цены в валюте.

Если эта тенденция будет продолжаться и дальше, перейти обратно на рублевые исчисления при совершении сделок с недвижимостью будет весьма непросто.

Замечу, что нынешняя ситуация напрямую влияет на поведение не только продавцов, но и покупателей. Поверив в стабильность рубля, большинство людей хранили свои сбережения в национальной валюте. И теперь некоторые потенциальные покупатели вынужденно уходят с рынка, так как их деньги постепенно обесцениваются. Таким образом, от перехода на расчеты стоимости объектов в иностранной валюте пострадает прежде всего покупатель.

Максим Шубарев, 
президент НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга", председатель совета директоров холдинга Setl Group: 

- Номинирование стоимости в у. е. - необходимая мера в условиях нестабильности национальной валюты. Тем самым застройщики имеют возможность сформировать относительно устойчивую ценовую политику, позволяющую защитить их проекты от рисков, связанных с инфляцией. Снижение курса национальной валюты будет неминуемо подталкивать вверх инфляцию. Конечно, это отразится на себестоимости строительства.

Застройщики должны учитывать этот момент, если хотят гарантированно построить и сдать свои объекты в эксплуатацию. Переход на условные единицы с привязкой к дорожающим валютам в данном случае является удобным инструментом.

В целом же структура рынка не изменится. Выраженная в долларах и евро стоимость недвижимости, возможно, какое-то время будет продолжать плавно двигаться вниз. Однако в рублевом эквиваленте цены, скорее всего, снижаться не будут.

В этой ситуации приобретение объектов недвижимости является способом сохранения рублевых накоплений. Этим отчасти объясняется наметившаяся с начала года тенденция увеличения покупательского спроса.

Яков Кусевицкий, 
президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга: 

- Понятно, что с помощью новой системы расчета застройщики пытаются обезопасить себя от рисков, связанных с колебанием курса рубля по отношению к основным мировым валютам. Однако тем самым рынок будет возвращаться к работе по старым схемам. Кроме того, это может вызвать цепную реакцию - в условных единицах начнут указывать стоимость не только объектов недвижимости, но и товаров широкого потребления. Отмечу, что в этой ситуации вернуться к прежней рублевой системе будет крайне затруднительно.

Я считаю, что ставить стоимость товара в зависимость от колебаний курса валют можно лишь в том случае, если он приобретается за границей. Мы же говорим о недвижимости, которая строится по большей части с использованием отечественных материалов.

На мой взгляд, переход на расчет стоимости объектов недвижимости в условных единицах будет иметь лишь отрицательные последствия. На рынке может возникнуть сумбур, что, прежде всего, негативно отразится на покупателях. Хочу также напомнить, что федеральным законодательством запрещено указывать стоимость товаров в условных единицах.

Дмитрий Игнатьев, 
генеральный директор ОАО "ПО "Ленстройматериалы": 

- Строительные компании вынужденно перейдут к расчету цен в иностранной валюте, поскольку не могут нести риски по предоставляемым клиентам длинным (до двух лет) рублевым рассрочкам.

В то же время эти действия будут стимулировать спрос. Если сейчас существует возможность приобрести объект недвижимости в рассрочку по стоимости, рассчитанной в рублях, этим необходимо воспользоваться.

В долгосрочной перспективе позиции доллара выглядят довольно плачевно. При этом строительные компании будут заключать договоры, страхующие их от падения как рубля, так и доллара. Тем самым валютные риски переложат на клиента.

По сравнению с летом прошлого года падение рассчитанной в долларах США стоимости недвижимости составило примерно 30-35%. Не думаю, что эта тенденция сохранится.

Покупателей недвижимости ждет еще большее снижение цен, связанное с реализацией залогов по невыплаченным кредитам. Прежде всего это относится к рынку земельных участков, зданий и офисов. Сегмента массового жилья данная тенденция пока не коснется. Оно может быть дешевле, только если речь идет об абсолютно новых проектах. Цена квадратного метра строящегося жилья может составить $1,5-1,6 тыс. Однако это касается лишь тех объектов, которые сдадут через два-три года. А их стоимость в любом случае будет рассчитываться в валюте.

Игорь Жигунов, 
заместитель председателя правления Городского ипотечного банка: 

- При растущем курсе доллара и евро по отношению к рублю переход продавцов и застройщиков к новой схеме расчетов вполне закономерен. За последние полгода из-за подорожания основных мировых валют (например, роста курса доллара с 25 до 33 рублей) выраженная в них стоимость жилья снизилась на 25-30%. Поэтому сейчас собственники недвижимости, стараясь зафиксировать уровень доходности, стремятся продавать ее в валютном эквиваленте. Вопрос лишь в том, готовы ли к такому раскладу событий покупатели. Ведь за последнее время стоимость жилья в рублях значительно возросла.

В то же время я не считаю, что изменение схемы расчетов при осуществлении сделок с недвижимостью каким-либо образом повлияет на рынок - все будет определяться структурой спроса и предложения.

Сейчас мы наблюдаем небольшое повышение покупательской активности. Думаю, что уже с конца текущего года цены на жилье продолжат свой рост - прежде всего с учетом инфляционных показателей. Этому будут способствовать происходящее сейчас формирование отложенного спроса, а также сокращение предложения, вызванное уменьшением объемов строительства.

Андрей Тетыш, 
председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости: 

- Думаю, что идея привязать стоимость недвижимости к бивалютной корзине - не более чем используемый строителями маркетинговый ход. В первое время этот шаг вызовет у большинства покупателей негативную реакцию, поскольку еще несколько лет назад мы считали свое имущество только в долларах.

За счет роста курса американской валюты увеличивались и рассчитываемые в ней зарплаты. И в первое время любые условные единицы все равно будут пересчитываться в рубли - исходя из полученного результата граждане станут принимать решения о покупке.

В то же время не исключено, что через несколько месяцев, когда расчеты при осуществлении сделок с недвижимостью будут проводиться по большей части в условных единицах, все к этому привыкнут.

Николай Пашков, 
директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург: 

- Некоторые владельцы постараются продать объекты коммерческой недвижимости по цене, привязанной к иностранной валюте, чтобы подстраховать себя от рисков.

Стабильность рубля может стать одним из элементов, который простимулирует спрос. Однако хочу заметить, что колебание курса национальной валюты - не первостепенный фактор, влияющий в нынешней ситуации на рынок недвижимости.

Гораздо важнее величина рублевых цен, поскольку доходы большинства потенциальных покупателей рассчитываются именно в национальной валюте.

Тенденция очевидна: продавцы стараются номинировать стоимость недвижимости в условных единицах, однако покупатели в своем большинстве не готовы к такому повороту событий.

И если прямо сейчас привязать стоимость недвижимости к доллару или евро, это неминуемо приведет к ухудшению ликвидности объектов.

Вячеслав Костров, 
экономический обозреватель ГК "БН": 

- Для определения стоимости чего-либо, как известно, требуются деньги в качестве идеальной, количественно равной себе меры, и в этом отношении переход на измерение цены строящегося жилья в твердой валюте - действие логически оправданное. Вот только оценить поток будущих вероятных доходов от продажи новостроя - это одно, а продать его уже сегодня по этим твердым ценам - совсем другое. Аналогия с 1999 годом, когда на волне девальвации рынок стремительно пошел вверх, всего лишь кажущаяся.

Ведь то, что наблюдается ныне в жилищном строительстве, это не только результат дефляционного сжатия экономики, это самый настоящий кризис доверия. Одна из его причин состоит в том, что в недавнем прошлом многие застройщики поступали с покупателем-дольщиком по принципу "куда он денется". Теперь точно так же потенциальные дольщики поступают с самими застройщиками.

К тому же сегодня на этом рынке активно присутствует государство. Цены, по которым оно намерено выкупать жилье у застройщиков, - рублевые, и они явно ниже того уровня, на котором строители намерены осуществлять рыночные продажи. Вместо определенности получается двойной стандарт. И как поведет себя рынок в этой ситуации, вряд ли можно ответственно спрогнозировать. Весьма вероятно, что данная ситуация продлится долго. Гораздо дольше, чем предполагают застройщики.

Сергей Дроздов, 
генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость": 

- По-моему мнению, такая ситуация может увеличить спрос на первичном рынке жилья. Ведь все застройщики одновременно на условные единицы не перейдут, но при появлении первых таких сообщений, спрос начнет возрастать. Строителей понять можно - они диверсифицируют собственные риски. Недвижимость стала дешеветь раньше, чем цены на стройматериалы. Поэтому застройщики элементарно хотят подстраховаться. С другой стороны, не ясно, что произойдет с объектами, по которым строительные компании предоставляют различные варианты рассрочек платежей. Если раньше люди охотно приобретали такое жилье, то после перехода на условные единицы, клиенты будут принимать решения в зависимости от того, насколько увеличится цена. Одно дело - рублевые рассрочки, другое - рассрочки в привязке к валюте. Что при этом произойдет с ценами сказать пока трудно. Не понятно, на какие именно условные единицы перейдут застройщики. Вероятно, в каждом конкретном случае эта у.е. будет варьироваться в зависимости от объекта, валютного курса и экономической ситуации в целом.

Виталий Виноградов, 
директор по маркетингу и продажам ООО "Лидер Групп": 

- Сегодня многие организации, работающие на рынке недвижимости, переводят цены на жилье в условные единицы, привязанные к курсу рубля. Многие компании уже с осени 2008 года начали заключать контракты в иностранной валюте, а теперь - и номинировать в ней стоимость жилья. Таким образом, участники рынка подстраховываются от дальнейшей девальвации рубля.

Развитие ситуации зависит от политики поставщиков строительных материалов: если цены будут номинироваться в условных единицах, то и застройщикам придется работать в данной системе расчетов.

Сегодня строительные компании предлагают выгодные условия: фиксированные цены, беспроцентные рассрочки и т.д. Ежемесячные выплаты могут варьироваться в размере 15-20 тысяч рублей. Однако как только ситуация на рынке стабилизуется и начнется плановый рост, застройщики поменяют условия приобретения объектов.