Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Кризис кончился. Пришла пора строить дом

Александр Батушанский
Загородное обозрение N5 от 27.05.2009

Природа застоя на рынке недвижимости кроется не только в области реальной экономики, но и в сфере социальной психологии, которая, впрочем, вполне реально определяет экономическое поведение людей. Ведь совершенно очевидно, что потребность как в загородном жилье, так и в городских квартирах никуда не делась, а предложение не увеличилось настолько, чтобы создать кризис перепроизводства. И все же ситуация такая, какая она есть, и она вполне реальна: на рынке загородного домостроения начиная с третьего квартала прошлого года отмечается значительный спад активности покупателей. Потенциальные потребители выжидают, а строительные компании ждут изменений к лучшему. Между тем для тех, кто рассматривает вариант строительства загородного дома, настал наилучший момент.

Генезис застоя

Поведение покупателей на рынке загородного жилья во многом определяется ситуацией на рынке недвижимости в городе, несмотря на значительные различия уровней развитости этих рынков, потребительских характеристик жилья, схем финансирования покупок и их целей, условий владения и пр. Именно по этой причине, после того как значительно упали продажи на рынке квартир в Санкт-Петербурге, проблемы перекинулись и на загородное индивидуальное жилье. Мы уверены, что падение на рынке жилья не связано ни со структурным, ни с циклическим характером кризиса в строительной отрасли. Основная причина относится к области психологии поведения покупателей недвижимости, у которых на фоне давления СМИ сформировалось ожидание снижения цен, определившее резкое падение спроса. Рынок столкнулся с распространенным явлением "самосбывающегося пророчества", когда "аналитики", "эксперты" и сами клиенты, предрекавшие падение цен, его и спровоцировали. Всегда хорошо потом отметить: "Я ведь говорил!"

Падение же цен для развитого рынка недвижимости означает падение спроса на нее, причем у всех трех групп покупателей: спекулятивных инвесторов, сохраняющих средства граждан и утилитарных потребителей, то есть планирующих использовать недвижимость для проживания. В условиях снижения цен потенциальные покупатели на рынке недвижимости ведут себя в соответствии с правилами поведения потребителей при дефляции в экономике в целом. Ожидание снижения цен приводит к падению спроса, что стимулирует еще большее снижение цен. Спираль раскручивается. В результате падают объемы производства. Поэтому дефляция и считается большим злом, чем высокая инфляция. Движение же по дефляционной спирали на конкретном рынке останавливается, когда цены достигают невыгодного для производителей уровня и/или когда число поставщиков сокращается и соответственно понижается конкуренция. Таким образом, ситуацию на рынке определяют ценовые ожидания потенциальных покупателей.

Влияние мух на котлеты

Дефляционные ожидания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, в основном проявившиеся в конце лета прошлого года, перекинулись на рынок готового загородного жилья и, что более интересно, на рынок строительства домов под заказ. Ведь заказчик загородного дома - это, как правило, утилитарный потребитель либо покупатель, стремящийся с помощью приобретения сберечь средства, реже - намеревающийся заработать на последующей продаже дома. Поэтому поведение потребителей на рынке загородного домостроения должно быть более рациональным. Должно. Но по факту это поведение подвержено общему тренду, как и в случае готового жилья, включая загородное: люди-то одни и те же и читают одни и те же региональные и федеральные газеты и журналы. В то же время ситуации на городском и загородном рынках значительно различаются. Рынок загородного жилья сегодня более привлекателен для клиентов, в особенности если речь идет о строительстве под заказ за счет собственных средств.

Две большие разницы

Итак, загородный рынок и рынок квартир. Во-первых, рынок загородного домостроения развит много хуже, чем рынок городской недвижимости. И по качеству и количеству предложения, и по уровню инфраструктуры риелторского бизнеса, и по числу компаний, имеющих длительный опыт строительства или реализации девелоперских проектов. До настоящего момента загородный рынок находился в стадии становления. В качестве примера развитого рынка при этом можно привести московский регион, где только на протяжении нескольких последних лет вводились миллионы квадратных метров индивидуального жилья в год. Причем

широта предложения поражает воображение - одних только ценовых сегментов некоторые исследователи выделяют целых семь. Однако начальная стадия развития рынка загородного домостроения в нашем регионе говорит о высоком потенциале роста, хотя платой за это является относительно низкая ликвидность объектов загородной недвижимости. Но именно имеющийся резерв роста позволит компенсировать негативные явления, связанные с кризисным падением спроса, и уже в обозримой перспективе мы будем наблюдать возвращение рынка на предкризисный тренд.

Во-вторых, рынок квартир и рынок загородного домостроения различаются структурой участников, то есть числом звеньев, извлекающих прибыль в процессе создания объекта недвижимости (см. рисунок). Если на первичном рынке покупатель не может повлиять на маржинальность подрядных компаний и поставщиков строительных материалов и услуг (между ним и строителями всегда есть "черный ящик" в виде крупной девелоперской компании, выстраивающей проект в соответствии с собственными представлениями о ликвидности), то в случае строительства дома под заказ такая возможность предполагается изначально. Степень влияния на цену поставляемых строительных материалов задается схемой ценообразования подрядной компании и реализуется как через варьирование заказчиком видов используемых материалов, так и в процессе переговоров с исполнителем строительного заказа. Возможность повлиять на цену строительных работ определяется схемой взаимодействия "заказчик-исполнитель", которая определяет силу заказчика как "того, кто платит". Причем в настоящее время ценовые претензии строителей загородных домов значительно занижены, поэтому они проявляют значительную гибкость в вопросе цены квадратного метра. Но в ближайшие полгода-год справившиеся с кризисом компании постепенно начнут повышать цены, и не только из-за снизившейся конкуренции, но и с целью повышения рентабельности, от которой они были готовы отказаться ранее, находясь в "шоковом" состоянии. Конкуренция же, очевидно, снизится вследствие ухода с рынка целого ряда игроков, для которых осенне-зимнее падение спроса стало критическим.

Что касается снижения цен на строительные материалы, то с большой долей уверенности можно утверждать, что оно, начавшись в августе прошлого года, останавливается.

С началом строительного сезона цены будут только расти. Кроме того, в течение ближайших месяцев будут исчерпаны пока еще имеющиеся запасы импортных материалов, что неизбежно приведет к их удорожанию из-за девальвации рубля.

В-третьих, рынок многоэтажного строительства использует, по сути, схему коллективных инвестиций, что вносит дополнительные риски для отдельного инвестора, связанные с ограничением контроля и возможного давления на действия застройщика. Попросту покупатель квартиры на пятом этаже зависим и от профессионализма девелопера, и от платежеспособности своих будущих соседей с третьего и десятого… Все это не так актуально при загородном строительстве. А менее рисковый актив при сопоставимой доходности всегда более привлекателен. В условиях кризиса потенциальные покупатели недвижимости на первичном рынке больше, чем обычно, опасаются столкнуться с приостановкой строительства многоэтажного дома. Но этот фактор не столь критичен для загородной недвижимости.

В-четвертых, в условиях дефицита кредитных ресурсов, ограниченного объема денежных средств или их нерегулярного поступления у загородного застройщика всегда есть возможность маневра. Он может сам упростить проект, повременить с возведением пристроек, гостевых домиков и прочих "излишеств". Покупка же строящейся или готовой квартиры в многоэтажном доме таких возможностей не предоставляет.

Реальные ценности

Таким образом, возведение загородного дома в ближайшее время позволит обеспечить низкую себестоимость строительства, что на фоне незначительного объема предложения качественного индивидуального жилья позволит даже чистым инвесторам обеспечить приемлемый уровень ликвидности и доходности проекта в будущем. Для тех же, кто давно подумывает о "родовом гнезде", лучшего момента и не придумаешь. Особенно с учетом текущих цен на землю, которая продается со значительным дисконтом по сравнению с цифрами первой половины прошлого года. Еще раз отметим: наступил весьма благоприятный момент, когда можно смело переводить валютные сбережения (вы ведь покупали валюту?), доходность которых в будущем неочевидна, в то, что имеет реальную стоимость, - собственный дом. А там уж и до сына и посаженного дерева недалеко…