Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Концептуальная мимикрия

Оксана Мацкевич
БН.ру от 22.06.2009

Многим проектам строительства жилья с кризисом потребовалась реконцепция. К таким выводам пришел Консалтинговый центр "Петербургской недвижимости" в ходе своих исследований. Однако, не все застройщики в Петербурге с ними согласны: важно не изменить концепцию объекта во что бы то ни стало, а заставить вложенные деньги хоть как-то заработать. Для этого вовсе не обязательно менять концепцию объекта, рассчитанную на будущий доход.

В кризис выявляются наиболее востребованные параметры квартир, проявляются наиболее характерные мотивации потребителя.

"Нельзя сказать, что предпочтения покупателей в связи с кризисом претерпели кардинальные изменения. Просто стала намного тоньше грань между "нравится - не нравится", "устраивает - не устраивает", "могу - не хочу", - говорит директор Консалтингового центра "Петербургской недвижимости" Михаил Бимон. - Ужесточение требований покупателей к параметрам приобретаемого строящегося жилья приводит к тому, что некоторые квартиры, подобные которым приобретались, например, год назад, сегодня остаются невостребованными. Если на протяжении последних лет ошибки в позиционировании объекта, квартирографии и планировочных решениях нивелировались стремительным ростом цен на недвижимость, то сегодня такие просчеты могут помешать своевременной реализации проекта. При этом к осени мы ожидаем дефицит ликвидного жилья в домах на высокой и средней степени готовности. Если отдельно рассматривать наиболее ликвидный сегмент, квартиры небольшого метража и рациональных планировочных решений, то за первые 5 месяцев этого года предложение такого жилья в строящихся домах средней и высокой степени готовности сократилось более чем в 2 раза".

Таким образом, если дефицит ликвидного жилья к осени вырастет, то исключительно ввиду своей количественной, а не качественной составляющей. И, тем не менее, дна кризиса еще не видно, а значит, есть повод подстраховаться на будущее и продумать концепции, что называется "на черный день".

Не все, что легко продается в период постоянного роста цен, можно продать в кризис. И реалии сегодняшнего дня это только подтверждают. Потребитель стал разборчив в процессе поиска квартиры и нетороплив в принятии решений о ее покупке. Поэтому, как ни крути, а кризис - время перемен.

В полной мере этот процесс уже затронул коммерческую недвижимость, период окупаемости в которой длиннее, чем в жилищном строительстве. Но если доходность торгового комплекса можно повысить, введя актуальную развлекательную составляющую на сдаваемом в аренду пространстве, то с квартирами сложнее. Менять концепцию придется, вторгаясь в конструктивно-планировочные решения. Это требует куда большего времени и денег, а зачастую и вовсе не представляется возможным.

По данным Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости", сегодня проведена реконцепция целого ряда объектов недвижимости, на квартиры в которых сразу появился спрос. В проектные организации были направлены ТЗ на изменение планировочных решений. Кроме того, практически во все объекты вносятся изменения позиционирования и стратегии их продвижения на рынке. Компании о смене концепций не очень распространяются в прессе, ссылаясь на деликатность темы. Известно, что через "Петербургскую недвижимость" прошло около 100 проектов развития территорий и объектов недвижимости, находящихся сегодня в разной степени реализации, среди которых были объекты корпораций "Главстрой", "Охта Групп", Fishman Group, "Мосметрострой", а также проект "Балтийская Жемчужина".

На днях "Охта Групп" заявила о смене концепции проекта элитного жилого дома на Мойке, 102. Как сообщает "Деловой Петербург", вместо элитного жилья там будет хостел на 156 мест. Однако, по мнению генерального директора исследовательско-консалтинговой компании "Решение" Александра Батушанского, это не означает, что "Охта Групп" изменили концепцию проекта. "Просто в сегодняшней ситуации использовать объект под хостел наиболее выгодно. Уверен, через какое-то время, когда рынок придет в норму, назначение объекта будет таким, чтобы обеспечивать максимальную рентабельность". По этой же логике, считает Батушанский, масса проектов, связанных со строительством деловой недвижимости, переквалифицируется в ближайшее время в гостиницы дефицитного для Петербурга сегмента: 3-4- звезды.

Реконцепт - реконцепту рознь. По мнению директора по маркетингу компании "МИР недвижимости" Ильи Логинова, в жилой недвижимости концепция проекта может меняться в основном на стадии проектирования. И это живой процесс, который может быть обусловлен не только глобальными процессами на финансовых рынках, но изменением конкурентной среды. "Появление у проекта серьезных конкурентов, выявление новых факторов, значительно меняющих спрос на недвижимость в конкретном месте. Также это может быть обусловлено принятием новых нормативов, ограничивающих параметры застройки (ПЗЗ, Генплан). И в период кризиса многие комплексы, которые задумались в сегментах бизнес-класс и комфорт, будут менять свои концепции", -  говорит он.

Не всякий проект может быть пригоден для реконцепции. "Концепция проекта - это комплекс характеристик, которые определяют постоянные и переменные параметры объекта недвижимости. Постоянные или физические параметры - это генплан территории, архитектура, коэффициент полезной площади, состав квартир, инфраструктура, качество материалов, инженерия и многое другое. В процессе проектирования можно менять эти параметры. Когда проект готов и началось строительство, в заданных параметрах уже ничего не изменить, - говорит Илья Логинов. - Можно изменить только переменные составляющие концепции - это позиционирование и презентация объекта в рекламе, средства и способы продвижения, ценовая концепция. Как следствие, возможности для реконцепции в полном смысле этого слова на этапе строительства весьма ограничены. Есть возможность изменить некоторые параметры, например, изменить и пересогласовать состав и характеристики встроенных помещений. Это повлечет затраты на перепроектирование и согласование, может быть даже некоторые строительные переделки и оттянет сроки строительства на несколько месяцев. Решения подобного рода необходимо тщательно взвешивать. Самые простые и недорогие решения могут касаться отделки мест общего пользования, благоустройства территории".  

Собственно смену позиционирования или, по меньшей мере, апгрейд своей рекламной "наружки" предприняли, кажется, уже все компании. Вряд ли многие из них свидетельствуют о конструктивных изменениях в проектах. По мнению Ильи Логинова, если проект находится на предпродажной стадии, у компании появляется великолепная возможность скорректировать концепцию. "Я думаю, многие компании так и поступают сегодня. В условиях отсутствия ипотеки, рынку необходимо предложить наиболее доступные варианты квартир. Но все зависит от размеров проекта и сроков его реализации. Придется уменьшать площади квартир, избавляться от лишней инфраструктуры, корректировать состав и качество стройматериалов. Из разработанных нами концепций не пришлось менять ни одной. По объектам наших партнеров, на которых проектирование пока не закончено, мы работаем над анализом рынка и прогнозами, т.е. будут вноситься серьезные изменения. Но это вопрос не сегодняшнего дня. Глубину кризиса никто определить не может, поэтому торопиться с этим не следует. По-настоящему элитные квартиры всегда будут в цене: богатые люди останутся богатыми или заработают новые деньги. Жилье эконом-класса будет пользоваться спросом, просто потому, что людям нужно где-то жить и потребность в крыше над головой всегда будет актуальна. Возможно, потребуется реконцепция проектов комфорт-класса. Но здесь очень много зависит от места строительства, конкуренции и т.п. Думаю, что поменяются концепции в проектах комплексной застройки территории. Цены сильно корректировались, и придется снижать себестоимость строительства".

По словам Александра Батушанского, говорить о смене концепций в уже запущенных проектах всегда сложно: часто это не возможно технически. Однако во многих проектах, существующих на стадии разработки, действительно рассматривается смена функционального назначения. "Новых объектов очень мало, все стараются закончить старые или остановить проекты до лучших времен, - говорит Александр Батушанский. - Наиболее отчетливо тенденция смены назначения уже затронула проекты коммерческой недвижимости. Большинство многофункциональных комплексов, в которых были предусмотрены в основном офисные площади, будут перепрофилироваться в объекты с большей жилой составляющей. Это понятно, потому что в сегодняшней ситуации коммерческая недвижимость еще долго будет оставаться неликвидной. Если в скором времени деньги снова пойдут на рынок недвижимости, то не факт, что это затронет сегмент коммерческой недвижимости: бизнес просел, многие бизнес-центры не востребованы арендаторами и их придется перепрофилировать".

Коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев сообщил, что сейчас в работе у его компании есть крупные проекты коммерческой недвижимости. "По некоторым ведется проектирование, по некоторым подготавливаются строительные площадки. В данный момент форсирование работ по коммерческим проектам приостановлено, в частности на "Электрик-Сити", Невском, 1, Куйбышева, 13. Экономическая ситуация в стране диктует свои условия: спрос на коммерческую недвижимость сократился. Мы возобновим активную работу над этими проектами, когда будем уверены, что построенная недвижимость будет востребована. Участки по этим проектам в нашей собственности. Возможно, мы пересмотрим соотношение коммерческой и жилой недвижимости в каких-то наших проектах. Например, в "Смольном Квартале". Чтобы принять взвешенное решение, надо немного подождать, когда станет понятнее ситуация на рынке".

Пересмотр соотношения жилья к "нежилью" чаще бывает в пользу жилой функции, что неслучайно. По мнению старшего консультанта отдела стратегического консалтинга "Knight Frank St. Petersburg" Игоря Кокорева, особенностью рынка жилой недвижимости всегда была его лучшая способность к саморегуляции. "Если в коммерческой недвижимости доход приносит только введенный объект, то в жилой деньги дольщиков начинают поступать заметно раньше ввода. Таким образом, спрос опосредованно "регулирует" объем нового жилищного строительства". Рынок жилья в Петербурге больше, чем рынок офисной или торговой недвижимости, несмотря на его явную отсталость от уровня среднеевропейского жилья.

Однако Игорь Кокорев также считает, что есть четкая грань, за которой проект уже не может меняться. "Если он находится на инвестусловиях, то увеличение жилой части или ее введение в проект уже затруднительно. Если в проекте завершена стадия проектирования и, возможно, пройдена экспертиза, то смена концепции будет стоить не только денег, но и может занять достаточно много времени. Если объект уже строится, то реконструкция может оказаться чрезмерно затратной. И существенно ухудшит экономику проекта, в том числе потому, что значительна часть средств уже инвестирована. Если же объект строился с привлечением заемных средств, то подобный реконцепт практически невозможен. В некоторых случаях увеличение жилой функции крайне затруднительно, в - некоторых оптимально - говорит Игорь Кокорев. - Например, проект RBI на Пискаревском проспекте. Там реконцепция с целью увеличения жилой функции. И другие девелоперы рассматривают возможность увеличения доли жилой недвижимости или введения ее в проект, особенно это касается крупных, связанных с развитием территорий в несколько га и более".

Кроме того, по мнению Игоря Кокорева, многие объекты с хорошим местоположением  принципе не соответствуют актуальному рыночному уровню, и даже если сохраняют успешность за счет местоположения, с течением времени и даже по прошествии кризиса, развитие конкуренции поставит перед девелопером вопрос о реконцепции довольно остро.