Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Издержки натурального обмена

Вячеслав Березниченко
Бюллетень Недвижимости от 11.03.2009

Из-за финансовых проблем многие застройщики все чаще рассчитываются с подрядчиками и поставщиками по взаимозачетам - квартиры за услуги или материалы. Если тенденция бартерных сделок усилится, она может отрицательно сказаться на всех субъектах рынка, в том числе на приобретателях жилья.

Причиной резкого увеличения количества бартерных сделок между застройщиками, их подрядчиками и поставщиками стал кризис ликвидности на финансовом рынке. Если власти совместно с бизнес-сообществом в ближайшее время не найдут способа снизить долю бартерных сделок, рынок может впасть в детство - вернуться к натуральному хозяйству.

Скажем бартеру "нет"?

К сожалению, подрядчики и поставщики петербургских строек неохотно делятся информацией о долях бартерных сделок в своем бизнесе. В основном на эту тему открыто рассуждают те, кому пока удается работать за наличные. Например, отрицательное отношение к расчетам квартирами за материалы высказал коммерческий директор компании "Гранит Кузнечное" Сергей Неродный : "Я вряд ли как производитель щебня смогу качественно продать квартиру". С ним солидарен глава петербургского филиала металлосервисной компании "Инпром" Константин Веретельников : "Нам предлагают бартер, но мы лучше перекредитуем заказчика".

Между тем далеко не все поставщики услуг и производители стройматериалов имеют возможность сказать бартеру "нет". Большинство вынуждено принимать предложение застройщика, у которого нет средств на то, чтобы рассчитаться живыми деньгами. Разумеется, тем, кто способен платить наличными, заказчики предлагают самые лучшие условия. Но "монстрам" строительного рынка, тем же "Инпрому" и "Гранит Кузнечное", пока рано дистанцироваться от бартерных сделок. Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов , например, прогнозирует возможность таких взаимоотношений даже между городом и застройщиками. (Что уж говорить о частном бизнесе?..)

Это мы проходили

В 1990-е годы создание бартерных цепочек превратилось в прибыльный и уважаемый бизнес. Благодаря предприимчивым посредникам собственники предприятий, не имевшие достаточного объема денежных средств, получали возможность в счет заработной платы выдавать сотрудникам продукты и одежду. Надо надеяться, что до такой степени сегодня дело не дойдет. Тем не менее, начиная с осени прошлого года в интернете одно за другим начали появляться предложения от новоиспеченных компаний, предлагающих посредничество в обмене товарами и услугами (например, "Антикризисный расчетно-товарный центр"Германа Стерлигова ).

Вице-губернатор Роман Филимонов тоже не питает иллюзий по поводу развития цивилизованных денежных партнерских отношений в строительной отрасли. На встрече с руководителями строительных компаний "Союзпетростроя" вице-губернатор признал, что бартер в отрасли прогрессирует и, более того, может стать причиной обрушения девелоперского рынка. По его словам, при использовании взаимозачетов подрядчики готовы продавать квартиры с дисконтом только для того, чтобы удержаться на плаву, получить оборотные средства. В итоге "можно вернуться в 1998-2000 годы, когда ликвидный товар приходилось выбрасывать с дисконтами себе в убыток".

Надо отметить, что субподрядчики уже начали "сбрасывать" на рынок бартерные квартиры с пугающе высокими дисконтами. По оценке вице-президента корпорации "Строймонтаж" Сергея Цветкова , в разных случаях скидки составляют от 10 до 40%. Мало того - иногда партнеры продают полученные по бартеру квартиры себе в убыток, отчего страдает застройщик.

Не само существование бартера, а именно повышение доли подобных сделок настораживает многих экспертов. По словам Сергея Цветкова, сегодня бартерные сделки достигли 50% в расчетах, а если кризис затянется, то дойдет и до 80%, а это уже натуральное хозяйство.

При натуральном хозяйстве расчеты по взаимным претензиям - и до исторического материализма, и после - осуществлялись дополнительными поставками или уменьшением поставок товаров. Применительно к строительству такие расчеты должны выглядеть следующим образом: недополучивший материалы или объемы работ застройщик передает подрядчику или поставщику меньше квартир, чем было оговорено, а не согласный с этим подрядчик или поставщик, в свою очередь, проводит меньший объем работ или доставляет на стройку меньше стройматериалов. Таким образом, при бартерных отношениях значительно возрастает риск срыва сроков сдачи объекта.

Декан факультета Региональной экономики и управления ИНЖЭКОНа профессор Сергей Максимов отметил еще одно слабое место современного натурального хозяйства в девелопменте. По его выражению, оно состоит в "множественности ценообразования".

Дело в том, что застройщик не имеет возможности получить по бартеру все необходимые материалы и услуги у одного-единственного партнера. Таких партнеров в процессе строительства набирается много. При этом оценка стоимости своего товара у каждого из них в определенной мере субъективна. В такой ситуации неизбежны конфликты в ущерб проекту и его участникам.

По словам управляющего партнера консалтинговой компании "Решение" Александра Батушанского , бартерные отношения ухудшают экономическую эффективность бизнеса: малое количество живых денег в обороте может превратиться в ничтожно малое. Для сохранения эффективности компании, полагает господин Батушанский, застройщик должен определиться, какую долю в расчетах он может позволить провести через бартер.

От бартера страдают все, но более прочих - конечный потребитель. Достаточно вспомнить пресловутые двойные продажи, которые чаще возникают не вследствие преступных корыстных побуждений участников строительства, а по причине всего лишь их непрофессионализма.

И спи спокойно

Хотя бартерные сделки - это вынужденный способ работать без денег, совсем без них не обойтись. Потому что налоговая инспекция, разумеется, НДС в квадратных метрах не принимает.

Практика налогообложения сделок по "натуральным" взаимозачетам регулируется ст. 40 Налогового кодекса РФ: "Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен". Ключевой является фраза "пока не доказано обратное". Дело в том, что предъявить претензии к участникам бартерной сделки налоговая служба, согласно тому же закону, может только на основании информации из официального источника. Кто или что таковым является, в законе не обозначено. Поэтому участники бартерных схем, по сути, имеют возможность по собственному произволу вписывать в договоры размеры прибыли и тем самым заранее определять размер мзды в казну государства.

По словам юриста международной юридической компании DLA Piper Антона Поливанова, в настоящее время налоговики применяют санкции только в отношении "увлекшихся" предпринимателей, которые в договорах указывают цены на 20% выше или ниже условно рыночных. Таким образом, привычное несовершенство российского законодательства играет на пользу бартеру.

Антикризисные решения

Бартерная схема распространена давно, и опыт продаж полученных по взаимозачетам квартир у многих риэлторов наработан. Более того, по мнению генерального директора компании "ЦРП "Петербургская недвижимость" Ильи Еременко , "при реализации данной схемы выигрывают все участники". Разумеется, господин Еременко имел в виду только случаи, когда подрядные организации передают "зачетное" жилье в руки опытного брокера. По его словам, подобными продажами компания "Петербургская недвижимость" занимается с момента ее основания, но "с января, действительно, количество предложений по "бартерным" квартирам значительно повысилось".

Поскольку бартер прогрессировал, рано или поздно он должен был обрести своих операторов. В начале февраля корпорация "Строймонтаж" презентовала структуру, претендующую на роль оператора бартерных сделок, - компанию "Мир недвижимости". Компания занимается реализацией бартерных квартир и предоставляет комплекс услуг предприятиям стройиндустрии, используя взаимозачеты по схеме "недвижимость - стройматериалы", вексельные схемы и т. д. По словам Сергея Цветкова , возглавившего "Мир недвижимости", корпорация не ставит задачу культивировать бартер: "Мы не планируем удлинять и усложнять цепочки. Наоборот, наша задача - прерывать дальнейшее развитие бартера, запуская в систему реальные деньги клиентов или стройматериалы, которыми также могут совершаться расчеты".

Избежать предсказанного обрушения, по мнению профессионалов рынка, можно только одним способом: заинтересовав банкиров в кредитовании строительных компаний. По словам Романа Филимонова , в настоящее время чиновники Смольного ведут диалог с Ассоциацией Банков Северо-Запада с целью убедить местные кредитные учреждения возобновить финансирование строительного процесса. До настоящего времени информация об успехах таких переговоров в СМИ не просочилась.

Разумеется, власть стремится выполнить свою функцию - обеспечить благоприятное пространство для бизнеса. Однако пока у власти ничего не получается, обязательно срабатывает один из законов экономики, гласящий: если государство не выполняет свою функцию, за ее выполнение принимаются частные лица.

По всей видимости, бартер останется "неизбежным злом" до тех пор, пока на рынок не вернутся деньги.

Вячеслав Семененко, 
председатель Комитета по строительству администрации Петербурга:

- Я не вижу за бартером никакого будущего, он не решает проблем. Сокращению бартерных сделок должно способствовать налаживание диалога между застройщиками и банковским сообществом.

Государству удалось снять острые моменты, связанные с банкротством ряда банков, оно своевременно подхватило и рефинансировало этот сектор. В настоящее время банки вполне дееспособны. Следующий этап - это выполнение банками своей прямой функции, то есть кредитование. Финансовым организациям не нужны строительные компании, стройплощадки и активы. В случае банкротства застройщика перехват управления трудно осуществим. Задача банка видится все-таки в том, чтобы сохранить кредитоспособного заемщика.

Еще одним механизмом может стать переход на ручное управление в строительстве. Необходимо каждую компанию и проект рассматривать в индивидуальном порядке, смотреть, чем и как город может помочь.

Кроме того, необходимо поддержать такой инструмент, как ипотека. На мой взгляд, правительство должно дотировать процентные ставки. В настоящее время наиболее приемлемой была бы ставка, не превышающая 10%.

Алексей Белоусов, 
исполнительный директор НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга":

- Сократить количество бартерных сделок, в первую очередь, поможет наполнение жилищного сегмента рынка недвижимости денежными средствами. Для этого необходимо снизить ставку по межбанковским кредитам. Тогда средства, наконец, придут в реальные сектора экономики, в том числе и в строительство. Во-вторых, необходимо вернуть доверие инвесторов к рынку долевого строительства. Для этого можно предложить механизм защиты инвестиций, аналогичный механизму страхования банковских вкладов: договор долевого участия страхуется, и в случае невыполнения застройщиками своих обязательств объекты завершаются за счет средств фонда, сформированного с участием государства. В-третьих, необходимо шире использовать средства федерального и городского бюджетов для инженерной подготовки территорий. Наконец, смежная, но очень важная мера - усилить контроль учета договоров долевого участия, чтобы избежать рост числа обманутых дольщиков. Пока этого не произошло, участникам рынка остается терпеть, а государству оказывать им максимальную поддержку перечисленными способами.

Кирилл Вязовский, 
вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ":

- Некоторые застройщики в условиях финансового кризиса пойдут на то, чтобы расплачиваться с поставщиками и подрядчиками квартирами, этого нельзя отрицать. Но массового характера это явление не примет и ощутимого влияния на рынок не окажет. Из опыта прошлых лет мы знаем, что непрофессиональные продавцы, получившие в результате взаимозачета единичные "бартерные" квартиры, толком не могут ими распорядиться. Сделки по приобретению жилых объектов у неквалифицированных продавцов для покупателя оборачиваются не экономией, а высокими рисками. Единичные попытки демпинга никакой конкуренции солидным застройщикам не составят. Важным преимуществом серьезных компаний являются прозрачность и открытость, и на бартерные расчеты они не пойдут.

Анна Бунеева, 
начальник отдела маркетинга строительной компании "47 Трест":

- Снизить количество бартерных сделок способно только привлечение застройщиком реальных денег. Сегодня строительный рынок переживает спад, однако денежная масса у населения есть. Покупатели боятся вкладывать средства, так как ожидают какого-то "запредельного" падения цен на жилье. Но этого не произойдет по объективным причинам. Государство может поддержать строителей госзаказом, хотя рентабельность таких проектов сейчас ниже собственных проектов застройщика. Еще один путь, который поможет уйти от бартера, - предоставление подрядчикам ссуды под возведение квартир для льготных категорий граждан. Что касается застройщиков, то они могут активнее работать в рамках городских и федеральных программ приобретения жилья.

Виталий Виноградов, 
директор по маркетингу и продажам ООО "Лидер Групп":

- Чтобы сократить количество бартерных сделок, необходимо наладить взаимодействие между бизнесом и властью. Государство может принять меры, которые привлекут покупателей напрямую к застройщикам. Например, отменить плату за подключение к сетям. Также город может взять на себя расходы на инфраструктуру, что снимет с застройщиков часть затрат по строительству объектов социального назначения.

Еще государство может усовершенствовать механизм ипотечного кредитования. Из-за роста ставок ипотека стала недоступной для большинства граждан, и покупатели лишились возможности приобретать квартиры. В связи с этим застройщики начали испытывать нехватку средств и не могут сдать объекты в срок. Чтобы не останавливать работу на стройплощадке, они вынуждены заключать бартерные сделки с производителями стройматериалов, подрядчиками и т. д. И это повторяется снова и снова. Пока не будет разработан реальный механизм конструктивного взаимодействия между государственными и бизнес-структурами, бартерные сделки продолжат свое существование.

Анна Морозова, 
директор по стратегическому маркетингу Группы компаний "СЗНК":

- Бартер возникает тогда, когда рынок испытывает нехватку ликвидности. В строительном бизнесе кризис ликвидности проявился особенно сильно. Во-первых, упал платежеспособный спрос. Приток денег со стороны покупателей снизился. 
Во-вторых, банки резко сократили объемы кредитования застройщиков. 
Как рассчитываться с партнерами в отсутствие денежных средств? Бартерные схемы в этом случае неизбежны. Но они невыгодны ни для одной из сторон. Чтобы необходимость в бартере отпала, нужно насытить строительную отрасль живыми деньгами - дайте людям нормальную ипотеку, откройте кредитные линии для застройщиков под приемлемые проценты. В противном случае строительные компании так и будут рассчитываться с поставщиками квартирами, причем с большим дисконтом.

Елена Губанова, 
бренд-менеджер компании "Мастер-Профиль":

- Ожидается, что доля бартера в текущем году будет расти, а схемы обмена - усложняться. Как вариант, возможно появление на рынке недвижимости пулов основных партнеров ("бартерных клубов"). Тем не менее большая часть застройщиков, подрядчиков и производителей стройматериалов пока не готовы включаться в бартерные схемы. К примеру, поставщики стройматериалов уже при 35%-ной доле натуральных сделок говорят о невозможности платить налоги и зарплату своим сотрудникам. Вместе с тем строительные компании вынуждены прибегать к бартеру в связи с полным отсутствием финансирования и дефицитом свободных денежных средств. Для "дебартеризации" на рынке жилищного строительства необходимо прежде всего увеличить приток кредитных денег в экономику и облегчить субъектам рынка доступ к необходимым кредитным ресурсам. Также нужно способствовать развитию конкуренции в строительной отрасли, стимулировать рост спроса в том числе за счет выкупа государством у застройщиков объектов как завершенного, так и незавершенного жилищного строительства. Наконец, уйти от бартерных схем поможет финансовая стабилизация и нормализация денежного оборота в масштабах всей страны.

Николай Пашков, 
директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:

Первопричиной бартерных сделок является нехватка оборотных средств у застройщиков. Соответственно, сократить количество этих операций можно только в случае, если у строителей будет достаточно средств для финансирования проекта. Для чего должен существовать либо достаточно активный спрос и достаточный объем продаж квартир, либо банковское кредитование. Ни того, ни другого сейчас в достаточном объеме нет, соответственно, бартерные схемы будут функционировать до тех пор, пока не восстановятся кредитные рынки.

С моей точки зрения, вопросы бартера - это взаимодействие хозяйствующих субъектов, и государство, в принципе, не обязано вмешиваться в эти процессы. Для участников рынка в текущих условиях бартерные схемы вполне жизнеспособны и выгодны.

Евгений Безлюдный, 
независимый оценщик:

- Бартер - вынужденная мера. Она вызвана сегодняшней экономической ситуацией. Конечно, этот способ ведения хозяйства менее удобен, чем продажа продукции или услуг за деньги. Но в любом случае это - денежные потоки. При бартере в меньшей степени важна рыночная стоимость товара, а более актуальны сиюминутные мотивации сторон в сделке и диверсификация рисков низкой ликвидности. Допустим, застройщику нужен бетон, но денег на его покупку нет. Тогда он предлагает производителям стройматериалов квартиры в обмен на их продукцию. В таком случае жилплощадь может быть оценена ниже рыночной стоимости, но затраты на продвижение и риски продажи ложатся уже на производителей стройматериалов, которым также необходимо сбывать свою продукцию.

Бартерная сделка состоится только тогда, когда это выгодно обеим сторонам. Ведь в противном случае они рискуют потерять гораздо больше (вплоть до остановки производства). Я не думаю, что бартерные сделки - большое зло. Скорее это жизненная необходимость. В кризис, когда денег не хватает, расчеты по бартеру перешли в промышленность и строительство. Я не вижу особых причин волноваться из-за этого. Если данный метод позволяет участникам рынка и дальше производить и платить своим сотрудникам зарплату, значит, это хороший метод. Совершенный рынок существует только в учебниках, в жизни он встречается редко.