СтатьиРаспечатать

О мерах государственной поддержки строительной отрасли говорится сейчас много. Решения властей широко освещаются в СМИ. Однако всплеска деловой активности в этой сфере экономики почему-то не наблюдается. В чём дело?

Некоторые решения органов власти мы попросили прокомментировать аналитиков из консалтинговой компании "Решение"

МЕРА ПОДДЕРЖКИ: банкам выделены деньги из госбюджета.

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ ЦЕЛЬ: банки должны были восстановить кредитование реального сектора отечественной экономики, в том числе и строителей.

КОММЕНТАРИЙ: выбранная государством схема предоставления средств была обречена на неудачу.

Для успешной реализации схемы "средства государства - банки - заемщики", на наш взгляд, имеются два существенных препятствия.

Во-первых, это низкий общий уровень квалификации российских банков как в области анализа эффективности бизнеса заемщиков и их проектов, так и в области анализа и управления рисками, на фоне значительного роста последних.

Во-вторых, наличие стремления банков создавать дополнительные (как правило, избыточные) резервы в условиях постоянной опасности изъятия вкладов населением и бизнесом.

Кроме того, вероятнее всего, средства банкам и выделялись для закупки валюты как инструмента девальвации. А разговоры про кредитование реального сектора лишь PR-прикрытие этой цели.

МЕРА ПОДДЕРЖКИ: выделение средств на закупку квартир.

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ ЦЕЛЬ: строители получают оборотные средства на продолжение проектов.

КОММЕНТАРИЙ: есть ряд проблем уже всем известных:

• Затягивание процесса выкупа. Торги начались поздно, когда на рынке возобладали понижающие тенденции. По федеральным же проектам строительный рынок так и не получил понятной схемы торгов, сроков их проведения, распределения средств по регионам.
• Озвученная чиновниками цена закупок не соответствует самой идее торгов и закупки квартир по реальным рыночным ценам - слишком низкая стартовая цена. Логично было бы получить ту цену на торгах, за которую готовы были бы отдать квартиры застройщики.

Например, квартиры, приобретаемые сейчас в Санкт-Петербурге поставщиками материалов и услуг по бартерным сделкам от 55 до 60 тыс. руб., имеют приличный уровень оборачиваемости и даже ликвидности.

Цена же 47 тыс. руб., вероятно, рассматривалась бы как приемлемая большинством застройщиков, если бы речь шла о строительстве жилья с нулевого цикла. Но никак не для объектов 70%-й готовности.

МЕРА ПОДДЕРЖКИ: размер базы для налогового вычета при покупке недвижимости увеличен с 1 млн до 2 млн руб. (то есть можно получить назад не 130, а 260 тыс. руб.).

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ ЦЕЛЬ: стимулирование спроса на жилье.

КОММЕНТАРИЙ: очевидно, что эта мера не действенная. Число граждан, имеющих официальный доход на уровне более 150 тыс. руб. в мес. невелико, а следовательно, 230 тыс. руб. - это максимум, которым мало кто может воспользоваться.

Возможно, стоило подумать о компенсации гражданам части суммы на покупку квартир на первичном рынке напрямую, без привязки к уровню подоходного налога. За аналог можно принять меру, примененную в ряде стран Европы при покупке автомобилей. В этом случае та же сумма 260-350 тыс. руб. с ограниченным сроком действия до конца 2009 года явилась бы хорошим стимулом для приобретения квартиры сейчас. Причем в масштабе докризисного годового объема продаж квартир на первичном рынке в Санкт-Петербурге это означало бы финансирование в объеме 6,5-9 млрд руб. Это было бы еще более рыночной мерой, чем выкуп квартир у застройщиков на конкурсной основе, потому что в этом случае конкурс проводили бы сами покупатели, а не чиновники.

Важным направлением стимулирования спроса могло бы стать снижение ставок ипотечных кредитов. Механизм мог бы быть разный: либо частичная компенсация ставок покупателю, либо непосредственно банку. До сегодняшнего дня можно услышать только разговоры о возможных мерах и выделении средств, но реально процентные ставки не снижаются.

МЕРА ПОДДЕРЖКИ: увеличение горзаказа на строительство жилья в 2009 году.

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ ЦЕЛЬ: строители получают пусть и невысокорентабельную, но работу, которая поможет выстоять в условиях кризиса.

КОММЕНТАРИЙ: это, конечно, лучше, чем снижение горзаказа, но существенного влияния на ситуацию на рынке не оказывает. С одной стороны, горзаказ позволяет загрузить домостроительные комбинаты, так как в основном закупается панельное жилье.

С другой, квартиры не попадают на рынок и не выкупаются с него, что не оказывает никакого влияния на текущую ситуацию. Важная проблема - это задержка платежей по бюджетным строительным проектам. В существующих условиях, когда именно бюджетные проекты могли бы поддерживать минимальный уровень ликвидности строительной отрасли, это наносит значительный ущерб и ухудшает ситуацию.

С высокой степенью вероятности можно прогнозировать, что при затягивании кризиса запас прочности застройщиков кончится. И государству в определенный момент придется перейти от идеи закупки квартир (уже с натяжкой, но рыночной меры) к достройке большого числа объектов по всей России. Иначе многочисленные недовольные дольщики станут заметной "протестной" силой.