Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Остановка по требованию времени

Елена Зубова, обозреватель журнала "Эксперт Северо-Запад"
"Эксперт Северо-Запад" N42 (390) от 26.10.2008

Уход банков со строительного рынка негативно скажется на отрасли уже в ближайшее время, однако после стабилизации финансового сектора строительство обещает вновь превратиться в бурно растущий сегмент.

Кризис на финансовом рынке начал влиять на реальный сектор экономики, в том числе - на строительство. Аналитики признают факт кризиса в строительстве, однако утверждают, что вина лежит на банках, которые "заразили" рынок недвижимости.

Основная причина неблагоприятной ситуации, по мнению генерального директора ЗАО "Решение"Александра Батушанского, - снижение объемов привлеченных заемных средств. Недавно появился еще один негативный фактор - сокращение спроса на квартиры из-за информационного давления на покупателей: они ждут снижения цен. Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров подчеркивает: "Манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу. Так было, к примеру, в 2001 году. Подобная ситуация повторилась и в 2006-м. В текущем году мы ожидаем роста цен в пределах инфляции. Однако нельзя не брать во внимание  нестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю, новое законодательство и позицию бизнес-сообщества, которая в большей степени выжидательная, что не лучшим образом говорит о менеджменте ряда компаний".

Одновременно с этим на российский рынок перестали приходить западные инвестиции. Иностранные фонды, развернувшие было активную деятельность, спешно сворачивают ее. "Ни кредит получить, ни продать, - комментирует ситуацию директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. - Инвестиционные фонды осторожны, хотя признают, что в России ситуация все равно лучше, чем на европейском рынке. Но уже несколько недель решения об инвестициях не принимаются".

С другой стороны, появилась опасность варяжской экспансии на российский строительный рынок. Президент "ЕВРОЦЕМЕНТ групп" Михаил Скороход обеспокоен: "Кризис показывает, что в странах, которые могут поставлять цемент в Россию, сейчас наблюдается его избыток. И если немедленно не принять мер по поддержке отечественной цементной промышленности, то очень большая часть этого избыточного цемента окажется в России. А российским производителям, чтобы стать конкурентоспособными, необходимо несколько лет для введения новых заводов. Но при сложившихся обстоятельствах 60-70% из ранее заявленных инвестиционных проектов нежизнеспособны".

"Сейчас уже сложно понять, что было первым, яйцо или курица - разговоры о надвигающемся кризисе или ужесточение условий кредитования, - рассуждает генеральный директор компании „Петрополь" Марк Лернер. - В любом случае фактор страха сыграл тут очень жестко. Сначала решили подстраховаться банки, а затем и застройщики. Первые, опасаясь невозвратов, выставили запретительные процентные ставки на кредитование девелоперских проектов и ипотеки. Вторые, прогнозируя снижение спроса и рентабельности, начали замораживать проекты, находящиеся на ранней стадии реализации".

Рынок без подъема

После летнего затишья на рынке жилой недвижимости, как правило, начинается осенний подъем. Однако в последние годы поведение рынка нечасто соответствует этому правилу. На сей раз осеннего роста цен не произошло. Сегодня средняя цена жилья составляет 107 тыс. рублей за 1 кв. м в готовых домах и 91 тыс. рублей за 1 кв. м в строящихся. По мнению аналитиков компании "АРИН", на первичном рынке не произошло фактического роста цен - формальный рост "съели" скидки, которые сегодня предоставляют потенциальным покупателям все строительные компании. "В сентябре увеличилась разница между заявленной ценой и реальными продажами, - рассказывает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. - Обратившись в компанию, можно было получить скидку 2-3% на вторичном рынке и до 30% - на первичном".

На вторичном рынке, отмечает директор АН "Бекар" Сергей Козлов, приостановлены многие сделки - рынок недвижимости "присматривается к ситуации". По мнению аналитиков Becar Realty Group SPb,  развитие финансового кризиса предполагает рост предложения в ожидании, когда рынок упадет: собственники стремятся продать недвижимость раньше, чем она обесценится. Рост предложения происходит, но это в основном неликвид: "корабли", хрущевки, коммуналки. По данным АРИН, объем предложения за сентябрь увеличился на 10-15%.

Источник иссяк

Даже в лучшие времена банки не слишком охотно кредитовали жилищное строительство. Именно эта причина заставила в свое время застройщиков привлекать в строительство средства дольщиков. Сегодня банки дают деньги не всякому застройщику, а если дают, то под высокие проценты (20% и выше) и обеспеченный залог.

По словам директора по маркетингу компании "ЛЭК" Валерия Корнилова, ипотечные кредиты и заемные средства "формировали до 30% денежных поступлений, которые раньше шли на развитие". Теперь застройщики вынуждены заморозить такие проекты, чтобы потратить ресурсы на реализацию запущенных проектов. Глава московского представительства банка Eurohypo AG (Германия) Вадим Ульченко считает российскую экономику слабой, но "уже интегрированной в мировую экономику", а российскую банковскую систему - "слабой и бесконтрольной". Причем банки, по словам Ульченко, денег никому ссужать не собираются: "Не верьте банкирам сегодня. Денег нет ни у каких банков. Но даже если они есть, с ними нельзя расставаться". Таким образом, полагает Александр Батушанский, источник средств для застройщиков сегодня - средства дольщиков и товарные кредиты от поставщиков.

Лучше прочих себя чувствуют компании, у которых достаточно собственных средств и которые не пользовались банковскими кредитами. Председатель совета директоров "Росса Ракенне СПб"Александр Царев (компания продвигает марку HONKA) предрекает некоторый отток клиентов на объектах своей компании, однако полагает, что девелоперские проекты вряд ли подвергнутся корректировке, поскольку кредитных средств в них нет. Аналогичная ситуация - на строительстве клубного комплекса "Капитан". Генеральный директор компании-застройщика "Аничков мост два" Андрей Грачев считает собственные средства "оптимальным вариантом на фоне всеобщей нестабильности". "Деньги стали дороже, повысились процентные ставки для заемщиков, ужесточились требования к андеррайтингу, - перечисляет Грачев. - Ситуация заставляет финансовых партнеров быть более прозрачными и понятными в методах ведения своего бизнеса. Это плюс. Но все долговые инструменты, которые были дешевыми и простыми, сегодня все менее и менее доступны. Если наши банки не предоставят необходимых инструментов, застройщики их все равно найдут. Другой вопрос - по какой цене и где. Есть еще богатые структуры, которые будут рады прибрать к рукам отдельные проекты или целые девелоперские компании".

Председатель совета директоров строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренковнастроен оптимистично: "Бояться абсолютно нечего. В панику ударяются те, кто не продумывал стратегию развития, брал много денег у банков. Сегодня залоговая масса снизилась в цене, банки требуют вернуть кредиты, пересматривают залоги. Те, кто вел продуманную политику и в меру пользовался смешанным финансированием, могут ничего не опасаться". По мнению Ульченко, сегодня многие проекты не продуманы с точки зрения финансов на длительный срок. Такие проекты имеет смысл заморозить, если нет средств на достройку. Но тот, кто ухитряется строить сегодня (а это на 30-35% дешевле прежней и будущей себестоимости), окажется в выигрыше, поскольку на рынке в ближайшие полтора-два года объем предложения будет невелик. Главное условие - качественные проекты и грамотное финансирование.

Ипотека вышла из доверия

Доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке, по оценке Александра Батушанского, невелика - примерно 30% от общего количества, около 15% в денежном выражении. Однако застройщики бьют тревогу: платежеспособный спрос падает, поскольку банки сворачивают ипотечные программы. В то же время, по словам генерального директора ИСК "Грантика" Дмитрия Абрамова, количество запросов по ипотеке от покупателей не сократилось.

Большинство банков прекратило кредитовать строящиеся объекты. Те, кто оставил в своем портфеле такие программы, ужесточили условия. Ставки составляют от 14% годовых в рублях, 11-12% - в валюте. Очевидно, что за дополнительные риски банку полагаются дополнительные проценты. Однако, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, никакие проценты сегодня не перекроют рисков первичного рынка. Президент Ассоциации банков Северо-ЗападаВладимир Джикович настроен философски: "Банки гнались за клиентами, снижали требования к заемщикам. Теперь они все ближе к классическим условиям ипотеки - первый взнос 30%. А ставки высокие - такая уж ситуация сегодня".

Незавершенка возвращается

Многие эксперты подозревают, что попытки федеральных властей стабилизировать экономику направлены исключительно на финансовый рынок, то есть закачанные в банки средства могут не попасть в реальный сектор. Это создает угрозу недостроя. Специалисты в Петербурге помнят, как долго достраивались объекты, сооружение которых прекратилось в 1993 году, - некоторые более десяти лет. Но главное опасение - снижение объема предложения в 2010-2014 годах.

Выступая на конференции "Благоприятный инвестиционный климат" (организатор мероприятия - "Арендатор.ру"), первый заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектамРоман Старовойтов рассказал: комитеты администрации сегодня пересматривают планы. Возможно, город откажется от комплексного освоения территорий - будет продавать по частям, поскольку на приобретение крупных участков собственных средств компаний вряд ли хватит. Но пока ни один стратегический проект не остановлен, никто не собирается выходить из проекта. Уступка кризису - возможная разбивка строительства на дополнительные очереди, а также увеличение сроков.

Из-за отсутствия средств реализация ранее задуманных проектов не начинается, следовательно, объем предложения в ближайшие годы снизится. Между тем участки под новые дома будут простаивать. По опыту предыдущих критических ситуаций, можно ожидать активной распродажи земельных участков, хотя, по мнению Валерия Корнилова, в период экономического кризиса сбрасывать пятна невыгодно: "Земля - надежный актив. В условиях роста цен сделки долго не срастаются из-за амбиций продавцов земельных участков, увеличивающих цену чуть ли не ежедневно. Теперь все с точностью до наоборот. Предложений стало в разы больше, но покупателей нет. Вчера продавцы играли на повышение, сегодня потенциальные покупатели - на понижение. И не потому, что земля неинтересна. А потому, что деньги нужны на другое".

"Пятна сбрасывать будут, - уверен Андрей Грачев. - Прежде всего - те, кто переборщил, рассчитывая на развитие, а также те, кому не хватает средств на их освоение. В этой обстановке возникает другой интересный вопрос: кто будет эти активы подбирать? Не исключаю, что мы станем свидетелями укрупнения одних строительных структур на фоне разорения других".

Тайное снижение

В непрофильных СМИ сегодня развернута целая кампания - население призывают не покупать жилье до снижения цен. Однако пока, по мнению Дмитрия Абрамова, реальных экономических предпосылок для снижения цен нет: "Денежные средства населения никуда не исчезли, но после некоторого периода стагнации люди будут вынуждены перераспределять их. Все происходящее сейчас - предпосылка для формирования отложенного спроса. Можно ожидать скрытого снижения цен в сегментах „бизнес" и „элита" за счет специальных акций и скидок, для типового жилья возможно увеличение предложений по открытым скидкам. Но это временно, с целью быстро получить текущие денежные средства".

Андрей Грачев обращает внимание на специфику загородного рынка, особенно в сегментах элитногои бизнес-класса. "Здесь ценообразование идет по иным законам, - уверен Грачев, - поэтому цены сохраняются". По словам Сергея Козлова, потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают. Когда они поймут, что падения цен не будет, все равно купят квартиру. "Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса, - полагает Козлов. - В самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более". "Но это уже работа на грани рентабельности для большинства проектов", - предупреждает Лернер.

Александр Батушанский перечисляет факторы, которые не позволят ценам снизиться: слабая обеспеченность жильем, низкая культура инвестирования и отсутствие альтернативных финансовых инструментов, высокие цены на энергоносители. "Земля по-прежнему дорогая, инженерия, которая подводится к зданию, не подешевела, а, наоборот, дорожает, - добавляет Вячеслав Заренков. - В ближайшие четыре месяца цены будут топтаться на месте, возможно, вырастут на 2-3% или на столько же упадут, но они будут стабильны до Нового года". По мнению Валерия Корнилова, как только кризис останется позади, отложенный спрос реализуется и цены снова начнут расти. Дмитрий Абрамов считает, что рост может составить 20-40%.

Будем строить - не помрем

По поводу ближайших перспектив рынка мнения участников расходятся, поскольку никому неясно, как будет действовать власть и появятся ли деньги в реальной экономике. Аналитики, как водится, просчитывают несколько сценариев. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, быстро наладить строительный процесс уже не получится. "В самом лучшем случае, если деньги дойдут до рынка, через три месяца уйдут мелкие компании, - поделился результатами анализа Николай Казанский, - а через три-девять месяцев вернется спрос и начнется кредитование, что вызовет оживление в инвестиционном секторе".

"Если местные власти не предпримут никаких усилий, - предупреждает Александр Батушанский, - то возможно снижение объемов строительства на 30-40% (до уровня 2003 года). Но если Петербург увеличит городской заказ, начнет выкупать у строителей жилье и земельные участки (столичное правительство, например, недавно выкупило у ГК „ПИК" более 300 тыс. кв. м жилья), да к тому же поспособствует кредитованию строительной отрасли, то снижения может не произойти. Дополнительная ликвидность позволит строить дома, повысит доверие к банкам и вернет на рынок покупателей". Менее оптимистичные сценарии в финале все равно утверждают: цены после кризиса вырастут, строителям надо переждать несколько месяцев. "В ближайшие шесть-восемь месяцев сократятся и спрос, и предложение. Произойдет „схлопывание" рынка. Возможно, в краткосрочном периоде мы увидим ценовую коррекцию на 10-15%. А вот в долгосрочной перспективе есть вероятность, что к началу 2010 года стоимость квадратного метра „отрастет" в полтора раза, до 130-150 тыс. рублей", - предрекает Марк Лернер.

По мнению Валерия Корнилова, если не бросать строительные площадки, а продолжать работу, "рынок восстановится значительно быстрее, чем многие думают", поскольку недвижимость по-прежнему остается чуть ли не "единственной сферой, где можно реально спасти деньги, особенно в долгосрочной перспективе".

"Последствия кризиса будут определяться его глубиной, - уверен Дмитрий Абрамов. - На рынке произойдут большие изменения, возможны слияния и поглощения компаний, но это абсолютно нормальный процесс оздоровления рынка".

Однако ни один сценарий не предрекает смерти строительного рынка. Профицит бюджета, стабфонд и золотовалютные резервы, все еще высокие цены на нефть, по мнению Лернера, помогут рынку удержаться на плаву. Обвала строители не ждут.