СтатьиРаспечатать

По мнению аналитиков, при благоприятном стечении обстоятельств на мировых рынках и взвешенном подходе к формированию антикризисных программ инвестиционно-строительный комплекс вполне способен вернуть доверие населения и банковского сектора, тем самым повысив свою ликвидность.

В среднем строители продавали 2 млн кв. м, например, по цене около 65-70 тыс. руб. за кв. м, общая выручка девелоперов составляла 120-150 млрд руб. в год (без учета рассрочек).
С учетом спада продаж в 40% потерянная выручка составит 50-60 млрд руб. в годовом измерении.
Если государство возместит 15-20 млрд рублей, причем в первой половине 2009 г., этого будет достаточно.

Опустошающий кризис, индуцированный потрясениями финансового рынка, запустил в строительной отрасли стагнационные процессы. В сфере жилищного строительства настали времена инвестиционного голода, в финансовых кругах заговорили о кризисе доверия.

Перекрыли кислород

Согласно пессимистичным прогнозам, на рынке произойдет резкое падение платежеспособного спроса - проекты с финансированием по схеме долевого участия окажутся заморожены. Что приведет к серьезным убыткам, если учесть, что завуалированная «долевка» остается главным инструментом финансирования жилищного строительства.

До 85% инвестиционного объема строительства жилья экономкласса финансируется по долевой схеме.

В общей схеме притока средств в строительную отрасль можно выделить три источника: средства компаний, населения и бюджета. Деньги населения занимают лидирующее положение среди прочих источников и подкрепляются ипотечными займами.
С приближением кризиса ипотека капитулировала первой. Банки сказали строителям свое веское «нет», введя, по сути, запретительные процентные ставки - от 20% в год. Более того, поползли слухи о повышении ставок по заключенным ранее договорам. Сейчас очевидно, что, пока ставки не вернутся хотя бы на уровень 12-14%, полноценное кредитование жилищного строительства вряд ли возможно.

Банкиры объясняют рост ставок по ипотеке увеличением стоимости длинных денег и слабостью источников длинного фондирования. Чтобы оживить ипотеку, по мнению председателя правления ОАО «Банк «Санкт-Петербург» Константина БАЛАНДИНА, необходимо государственное субсидирование по ипотечным процентным ставкам. Подспорьем строителям было бы размещение бюджетных средств в банках с целью превращения их в ипотечные кредиты под заранее оговоренные проценты или для частичной компенсации процентных ставок.

Пока Правительство России всего лишь рекомендовало банкам оказать финансовую поддержку строительной отрасли. Об этом 5 ноября заявил первый вице-премьер Игорь ШУВАЛОВ. Однако он подчеркнул, что правительство не будет оказывать какого-либо давления на банки либо директивно предписывать объемы финансирования. Банки будут сами решать, в каком объеме выделять средства на поддержку особо значимых для страны отраслей.
Среди реальных секторов, кредитуемых банками, строительная отрасль пострадала больше других. Не вполне понятна логика финансистов: долговая нагрузка строительной отрасли не самая высокая по сравнению с другими отраслями. Есть отрасли, где соотношение чистой прибыли к банковским займам значительно ниже.

Меж двух огней

Прокомментировать ситуацию мы попросили генерального директора ЗАО «Решение» Александра БАТУШАНСКОГО.

- В марте 2008 года стало понятно, что проблемы у строительного комплекса могут появиться. Уже тогда возникли риски, связанные с сокращением кредитования. Когда в августе кризис стал реальностью, пошли один за другим отказы от реализации проектов. К тому же публикации в центральных СМИ сформировали у потенциальных потребителей, долевых инвесторов ожидания по снижению цен.
Непосредственно кризиса внутри строительной отрасли не произошло. Он полностью привнесен извне. Более того, он не является циклическим, как это бывает в более развитых западных экономических системах.

Нынешний кризис тесно связан с прекращением кредитования девелоперов. Поскольку значительная часть проектов сегодня реализуется за счет заемных средств.
В итоге приток денежных средств в строительные компании сократился с двух сторон: произошло сокращение займов и возможностей кредитоваться и перекредитовываться и резко сократились продажи - люди перестали инвестировать в строительство. Строители оказались в кольце сужающейся ликвидности.
Никакого внутреннего решения на сегодня нет. Если, конечно, не говорить о полной перестройке строительного рынка, в основе которой лежит значительное сокращение производственных объемов. Пока не разрешатся проблемы вне строительной сферы, не исчезнет и кризис внутри строительного комплекса.

Смольный сделал ход конем

Федеральные и городские власти с завидной регулярностью обнародуют в СМИ серии антикризисных мер. Городские власти вовсе не намерены сворачивать городские жилищные программы, полагая, что запаса прочности у строительного комплекса вполне достаточно, чтобы совладать с кризисом.
Еще некоторое время назад отцы города настоятельно рекомендовали строителям сокращать собственные издержки и не рассчитывать на какие-либо преференции со стороны городских властей. Тем не менее правительство Санкт-Петербурга разработало комплекс антикризисных мер по поддержке строительного комплекса.

В частности, город намерен выкупить за счет средств бюджета жилье в уже построенных домах по себестоимости. По словам Александра Вахмистрова, на покупку квартир будет выделено из городского бюджета 9 млрд руб., чтобы приобрести 200 тыс. кв. м жилья.

Достигнута договоренность с Министерством обороны РФ, согласно которой федеральное ведомство приобретет жилье для военнослужащих у петербургских застройщиков на сумму 20 млрд руб. в домах высокой степени готовности.
Также город будет приобретать за счет бюджетных средств у строительных компаний земельные участки в случае, если стройки на них будут заморожены.
Наконец, Смольный ведет переговоры с крупнейшими банками, в числе которых Сбербанк России, о том, чтобы восстановить систему кредитования строителей.

Спад продаж девелоперов Санкт-Петербурга составляет 40%

Александр Батушанский расценивает этот комплекс антикризисных мер так:
- Сейчас город поступает очень правильно, выкупая квартиры с рынка и строя жилье за свой счет. Таким образом, выпадающие каналы поступления денежных средств к девелоперам будут компенсированы. К тому же в ситуации, когда потенциальный покупатель занимает выжидательную позицию, тоже нужно поддержать строительную отрасль.

Государственное вмешательство
Выкуп квартир	Прочая поддержка
Краткосрочный эффект для рынка строительства
Поддержка ценового уровня	Поддержка ликвидности девелоперов
Долгосрочный эффект для рынка строительства
Доверие банковского сектора	Доверие и возвращение частных покупателей

- Выделенных средств будет достаточно?
- Исходя из озвученных в СМИ цифр, город выделит 9 млрд руб. То есть планируется выкуп по цене приблизительно 45 тыс. руб. за кв. м. Еще 3 млрд рублей пойдут на расселение аварийного жилья. Далее будет увеличено строительство бюджетного жилья до 800 тыс. кв. м.
В идеале в цене должна быть учтена плата за землю, которую строители уже заплатили. Ведь традиционно бюджетное строительство подразумевает, что город не продает землю и несет так называемые вмененные издержки, то есть для города это упущенная выгода.
Если к тем 45 тысячам будет приплюсована плата за землю, то есть город будет выкупать по 55-60 тысяч рублей за метр - это хорошая цена и строители на это пойдут. Вероятно, они не готовы продавать населению квартиры по таким ценам, но город как крупный покупатель может на это рассчитывать.

Мера, очень важная для производителей стройматериалов, - продолжение всех инфраструктурных проектов, которые финансируются из федерального и местного бюджетов.
Крайне важно, чтобы федеральные деньги, выделяемые сейчас на поддержку экономики, попадали в город, для этого можно использовать политический ресурс нашего губернатора.

- Насколько целесообразно размещение свободных бюджетных средств в банках в качестве меры поддержки банковской системы?
- Я вижу здесь много проблем, связанных с тем, что административно контролировать дальнейшее прохождение средств достаточно сложно. Надо понимать, что банковские структуры - это такие же экономические агенты, как и все остальные. Они будут выживать наиболее эффективным для них способом, получая прибыль с наименьшим риском. И если более приемлемым для них вариантом окажется вкладываться в валюту, то административно сдерживать их в этом будет довольно трудно.

- То есть существует опасность, что они не станут кредитовать реальный сектор?
- Легкие деньги на фондовых и валютных рынках в прошлом и повсеместный рост, который прощал всё, привели к слабости и непрофессионализму банковской сферы в целом. Могут ли банки профессионально кредитовать сейчас реальный сектор, в котором теперь реально надо оценивать риски и эффективность проектов, - это большой вопрос.
Но другого пути снабжать их ликвидностью нет. Вопрос лишь в выборе механизма, наиболее близкого к рыночному.
Программы целевого финансирования банков на кредитование реального сектора могут выполняться по схеме «заемщик - бизнес-план - банк - уполономоченный банк - деньги». А не так, как сейчас: «возьмите деньги и кредитуйте реальный сектор».

- Может ли государство предпринять неординарные шаги?
- Государство не заинтересовано в снижении цен на недвижимость. Однако оно не заинтересовано и в тех темпах роста (100%), которые были зафиксированы в 2006 году. Вообще, мне кажется, что в условиях кризиса требуются инновационные методы управления экономикой.
В этом нуждается не только Россия, но и весь остальной мир.
Есть нетривиальный инструмент регулирования строительного рынка: городу в любой ситуации выгодно иметь под рукой маневренный фонд жилья. Квартиры можно скупать в период снижения цен и продавать, когда цены начинают быстро расти. Это почти как запасы нефти в Америке. Это пока утопическая идея. Но есть работающие модели на других рынках - на рынке казначейских обязательств, валютном рынке.

- Что можно было бы еще предпринять для стабилизации ситуации?
- Самих действий заявлено достаточно, но главная опасность, что они будут фрагментарными и несогласованными. Должна быть серия скоординированных действий, которая бы аккумулировала в себе все инструменты. Результат, к которому мы должны стремиться, - вернуть покупателя на рынок. Вообще для возвращения доверия и банков и покупателей необходимо максимально широко освещать мероприятия по поддержке строительной отрасли.

Реальная мера - выкуп земельных участков у инвесторов с дефицитом оборотных средств. Если, конечно, город начнет выкупать землю у компаний и будет это делать не по текущей заниженной стоимости, а исходя из ранее вложенных средств. Ведь, по сути, для города эти средства стали беспроцентным кредитом. Было бы справедливо провести возврат средств на условиях выкупа - не думаю, что найдется много желающих продавать землю с большим дисконтом. Хотя цена - это вопрос дискуссионный.

Сценарии и прогнозы

Как свидетельствуют расчеты экономистов, недвижимость в России сильно переоценена и соотношение стоимости квадратного метра к доходам населения в стране и в мире не в нашу пользу. Однако само по себе это не приведет к снижению цен. Ценообразование - вещь объективная. Сегодня ситуация складывается ровно наоборот: сдерживается развитие крупных строительных проектов, продажи падают, и цены должны только расти. Платежеспособное население в любом случае будет продолжать вкладывать инвестиции в относительно небольшой рынок жилищного строительства. Строители настаивают именно на этой логике, но при всей ее ангажированности она вполне обоснованна.
Тем не менее теоретически обвал цен всё же возможен. Это будет означать практически полную остановку продаж и начало ценовой войны между строителями. Однако в реальности у девелоперов существует негласная отраслевая солидарность. В профессиональной среде есть полное понимание того, что игры на понижение и демпинг никого не спасут.
Реальное снижение и обвал на строительном рынке может произойти только при одном условии: при резком снижении цен на нефть до очень низких уровней и отказе государства от значительной части своих обязательств в сфере строительства. Этот вариант является сценарием полного экономического краха в России в целом.

Наблюдатели рынка придерживаются мнения, что даже в случае возобновления всех процессов финансирования компании сократят свои инвестпрограммы. На фоне кризиса строители пребывают в некотором шоке и активно занимаются внутренней оптимизацией.
Поэтому в лучшем случае, с учетом принятых мер, в 2009 году будет нулевой прирост по объемам строительства жилья в сравнении с 2008 годом. Вероятнее всего, что и ликвидность в строительной сфере до конца 1 квартала 2009 года может быть восстановлена. Но это не приведет к возврату всех оставленных проектов. Будет год нулевого роста. И это довольно оптимистический сценарий.