Сайт визитка

Действительный член Ассоциации консалтинговых компаний России

17 лет успешной работы на рынке
Более 400 успешно реализованных проектов

СтатьиРаспечатать

Кризис как предчувствие


Промышленно-строительное обозрение, N 114 от 22.12.2008

Прогнозируй или потеряешь

Строительство, вероятно, более, чем другие отрасли, пострадало от кризиса, поразившего экономику России в уходящем году. Однако кризис следует рассматривать не только как угрозы, но и возможность превращать их в потенциал для роста. Именно так с точки зрения стратегического менеджмента рекомендуется рассматривать существующую ситуацию.

Оценку проблем и прогнозы развития отрасли представляет наш эксперт - генеральный директор консультационно-исследовательской компании "Решение" Александр Батушанский.

- Сегодня у некоторых компаний строительного комплекса стратегическая задача - выжить, кто-то планирует сохранить свои позиции, но вполне реальна цель вырасти на фоне слабеющих или уходящих с рынка конкурентов. 
В любом случае, только структурированное (пусть и неполное) понимание будущих угроз и возможностей позволит в условиях неопределенности развития внешней среды сохранять управляемость компанией. Если прогнозирование даже с большими "припусками, допусками" затруднено, а сейчас именно в такой ситуации находится экономика, то один из выходов - это составление различных сценариев. Далее, исходя из каждого из них, требуется разработка стратегии действий компании и выбор базового варианта.

Сегменты строительного пирога

На рынке строительства, на наш взгляд, целесообразно выделять четыре обособленных и достаточно крупных сегмента:

Другие сегменты, в том числе социально-культурное строительство, строительство паркингов, АЗС и пр., не оказывают заметного влияния на рынок в целом и малозначимы для подавляющего большинства действующих на нем компаний. Поэтому мы исключаем их из рассмотрения. 
Следует отметить, что каждый из сегментов строительного пирога имеет значительные отличия в схемах финансирования и участниках данного процесса (см. схему), а так как проблематика нынешнего экономического кризиса проистекает из области финансов, то именно вопрос потоков денег мы поставим во главу угла.

Найди три отличия

Значительную долю в спросе на строительные материалы занимает жилье. Именно этот сегмент привлекает основное внимание властей и СМИ, здесь действуют наиболее крупные строительные компании. При таком положении дел ситуация на рынке строительства жилья часто является определяющей для состояния отрасли в целом. В свою очередь, жилье в России как товар имеет ряд важных особенностей.

В результате кризис оказывает прямое действие на рынок строительства и гораздо быстрее проявляется.

Схема поступления денежных потоков в строительную отрасль 

Кровь экономики

Вследствие того, что кризис строительной отрасли проистекает из внешних причин и не носит циклического или структурного характера, то в качестве начала анализа мы рассматриваем инвестиционные потоки, поступающие в отрасль извне. Такой подход связан со сложившейся ориентацией нашей экономической модели на внешний спрос на энергоносители и, следовательно, потребления - на импорт, а не, например, на внутренний спрос на отечественные товары несырьевого сектора. Такая модель, на наш взгляд, позволяет достаточно полно изучить проблемы.

Итак, каковы действия механизма возникновения кризиса в строительной отрасли?

Ты помнишь, как всё начиналось?

Уже с начала 2008 года российские экономические агенты ощутили на себе сокращение ликвидности банковской системы в ведущих экономиках мира. Что наиболее важно, это выражалось в сокращении объемов кредитования российских компаний как напрямую, так и косвенно за счет сокращения ликвидности российских банков, также лишившихся возможности привлекать займы.

По той же причине значительно сократились возможности привлекать средства через облигационные займы и тем более через размещение акций. Все эти явления в полной мере коснулись девелоперских компаний, для которых доступ к заемным ресурсам практически был закрыт. 
В результате в III квартале текущего года девелоперы начали заявлять о вероятном сокращении инвестиций, в особенности проектов, финансируемых без привлечения средств покупателей. А именно прочей коммерческой недвижимости и многофункциональных комплексов (включая жилье), находящихся на первичной стадии и требующих значительных первоначальных вложений в инженерную инфраструктуру. 
В то же время за счет снижения ликвидности банковской системы стал замедляться темп прироста объемов выдаваемых ипотечных кредитов, хотя уровень прошлогодних поквартальных периодов стабильно превышался (по данным ЦБ РФ, 537 млрд руб. за 9 мес. 2008 года против 364 млрд руб. за 9 мес. 2007 года). 
И уже в течение III квартала 2008 года стали ужесточаться требования к заемщикам и повышаться ставки ипотечного кредитования, вплоть до "запретительных" уровней. В четвертом квартале эта тенденция только усилилась. Таким образом, строители стали терять еще один источник инвестиций - продажи недвижимости с использованием ипотеки. 
В свою очередь, с начала 2008 года на фоне высоких темпов прироста цен на жилую недвижимость в предыдущие годы формировались ожидания снижения темпов прироста цен, которые означали бы снижение спекулятивной привлекательности квартир для инвесторов. Происходило это, главным образом, за счет того, что в средствах массовой информации (федеральных и региональных) стали появляться статьи, предрекающие скорую остановку роста в строительстве и неизбежное снижение цен на недвижимость, хотя для этого не было никаких оснований. 
Более того, в ключевых строительных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург) еще до недавнего времени цены устойчиво повышались. Но когда разговоры о предстоящем снижении цен на недвижимость наложились на действительно обозначившиеся кризисные явления, покупатели поддались информационному давлению, и реальный спрос довольно резко трансформировался в отложенный. Это привело к сокращению еще одного важнейшего источника финансирования строительных проектов. 
В итоге строительная отрасль потеряла значительный объем инвестиций, и заявления о возможном приостановлении финансирования проектов стали претворяться в жизнь.

Негативная ситуация в области строительства напрямую отразилась на отрасли производства строительных материалов, которая также, начиная с третьего квартала 2008 года, столкнулась с падением спроса на десятки процентов. Меньше пострадали производители, ориентированные на спрос, формируемый за счет средств бюджета (дорожно-инфраструктурное строительство, бюджетное жилье), и промышленное строительство.

Есть ли жизнь после хорошей жизни?

Принципиальным для развития ситуации является вопрос, будут ли в дальнейшем снижаться цены на энергоносители (например, по нашим оценкам, вполне реален уровень 20-25 долл. США за баррель нефти), что приведет к значительному сокращению бюджетных доходов и, следовательно, оставшихся инвестиционных ручейков в строительную отрасль. 
Но в дальнейших рассуждениях мы будем исходить из предположения, что значительной коррекции вниз не будет и существующий уровень (40-50 долл. США) будет сохранен в ближайший год. 
Среди наиболее значимых факторов более низкого уровня, которые будут определять дальнейшее развитие кризиса в строительной отрасли, следует выделить следующие (см. таблицу). 
Эти факторы в значительной степени влияют на развитие жилищного, промышленно-складского сегментов, а также сектора прочей коммерческой недвижимости. Что касается дорожно-инфраструктурного строительства, то позитивный сценарий будет выражаться в выполнении ранее принятых обязательств и планов по финансированию как из федерального, так и из региональных бюджетов. 
Вероятно, развитие кризиса будет идти по серединному ("базовому") сценарию, когда один ряд выделенных нами факторов будет проявляться в большей или меньшей степени в позитивном ключе, а другой - в негативном.

Реализация "базового" сценария может происходить следующим образом:

Девелоперы, получив доступ к кредитам, смогут вернуться к реализации части отложенных проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также жилой недвижимости, где осуществлены первоначальные инвестиции. Причем последнему будет в значительной степени способствовать повышение уровня продаж. Отложенные перспективные проекты, даже несмотря на рост продаж, требующие значительных первоначальных вложений в инженерную подготовку территорий, в значительной части 2009 года останутся "на бумаге". Но уже к концу года, при условии роста выручки, некоторые из этих проектов могут быть возобновлены. 
По нашим оценкам, при реализации описанного сценария объемы строительства могут упасть в первой половине 2009 года на 15-20% (без учета доли бюджетного строительства), что, вероятно, в такой же мере отразится на объемах ввода недвижимости 2010 года (прежде всего в жилье). 
Собственно падение объемов ввода в 2009 году за счет окончания строительства объектов в высокой степени готовности, начатых в 2007-2008 годах, может составить 10-15%. Учитывая постепенный рост строительства в 2010 году, темпы прироста объемов строительства выйдут на докризисный тренд.

При таком развитии событий производители строительных материалов столкнутся с дальнейшим снижением спроса в первом квартале 2009 года, но ближе к началу строительного сезона спрос начнет повышаться.

До 2009 года возможно достижение объемов потребления 2007 года (в сопоставимых периодах), а в 2010 году выход на планируемые объемы 2008 года (без учета спада третьего и четвертого кварталов). 
По нашим укрупненным расчетам, при заданных выше параметрах снижения объемов строительства сокращение объемов рынков строительных материалов в 2009 году по сравнению с 2008 годом составит в годовом измерении:

Падение на конкретном рынке тем больше, чем меньшая доля потребления приходится на дорожно-инфраструктурное строительство, так как мы выше предположили, что уменьшения объемов производства работ в данном сегменте не произойдет. 
Снижение емкости рынков кровельных, оконных конструкций и отделочных материалов может в основном прийтись на 2010 год, вследствие прогнозируемого уменьшения объемов ввода объектов в этом году. Для производителей данных видов материалов основные сложности в 2009 году могут возникнуть в связи с уменьшением платежеспособности строителей. 
По нашему мнению, описанные последствия можно охарактеризовать скорее как достаточно позитивный вариант развития событий, так как при неблагоприятной внешней конъюнктуре объемы строительства могут снизиться на больший объем, а выход из кризиса затянуться на несколько лет. 
Поэтому для менеджеров строительных компаний и производителей строительных материалов правильным является разработка нескольких вариантов действий, а выбор базового сценария зависит от степени оптимизма и склонности к риску.

Фактор
Позитивный сценарий
Негативный сценарий
Цены на недвижимость Возобновление процесса роста цен на недвижимость или, как минимум, отсутствие снижения цен в прейскурантах девелоперов Снижение девелоперами декларируемых цен
Кредитные линии Восстановление в заметной части в течение 2009 года. "Заморозка" текущей ситуации недоверия банков к строительному сектору в течение ближайших лет
Ставки по кредитам для компаний Снижение уровня процентных ставок для девелоперов до уровня приемлемого для финансирования имеющегося портфеля проектов. Дальнейший рост ставок для компаний строительной сферы
Ипотечные кредиты Восстановление процесса ипотечного кредитования населения в объемах не ниже 2008 года (нулевой рост), в том числе за счет возвращения ставок на уровень до 15% Значительное сокращение объемов ипотечного кредитования, в том числе за счет сохранения "запретительного" уровня ставок в значительной доле банков
Выполнение обязательств перед частными инвесторами Отсутствие банкротств крупных компаний - застройщиков Банкротство одной или нескольких крупных девелоперских компаний