СтатьиРаспечатать

Прогнозируй или потеряешь

Строительство, вероятно, более, чем другие отрасли, пострадало от кризиса, поразившего экономику России в уходящем году. Однако кризис следует рассматривать не только как угрозы, но и возможность превращать их в потенциал для роста. Именно так с точки зрения стратегического менеджмента рекомендуется рассматривать существующую ситуацию.

Оценку проблем и прогнозы развития отрасли представляет наш эксперт - генеральный директор консультационно-исследовательской компании "Решение" Александр Батушанский.

- Сегодня у некоторых компаний строительного комплекса стратегическая задача - выжить, кто-то планирует сохранить свои позиции, но вполне реальна цель вырасти на фоне слабеющих или уходящих с рынка конкурентов. 
В любом случае, только структурированное (пусть и неполное) понимание будущих угроз и возможностей позволит в условиях неопределенности развития внешней среды сохранять управляемость компанией. Если прогнозирование даже с большими "припусками, допусками" затруднено, а сейчас именно в такой ситуации находится экономика, то один из выходов - это составление различных сценариев. Далее, исходя из каждого из них, требуется разработка стратегии действий компании и выбор базового варианта.

Сегменты строительного пирога

На рынке строительства, на наш взгляд, целесообразно выделять четыре обособленных и достаточно крупных сегмента:

• жилищное строительство;
• промышленно-складское строительство;
• прочее коммерческое строительство;
• дорожно-инфраструктурное строительство.

Другие сегменты, в том числе социально-культурное строительство, строительство паркингов, АЗС и пр., не оказывают заметного влияния на рынок в целом и малозначимы для подавляющего большинства действующих на нем компаний. Поэтому мы исключаем их из рассмотрения. 
Следует отметить, что каждый из сегментов строительного пирога имеет значительные отличия в схемах финансирования и участниках данного процесса (см. схему), а так как проблематика нынешнего экономического кризиса проистекает из области финансов, то именно вопрос потоков денег мы поставим во главу угла.

Найди три отличия

Значительную долю в спросе на строительные материалы занимает жилье. Именно этот сегмент привлекает основное внимание властей и СМИ, здесь действуют наиболее крупные строительные компании. При таком положении дел ситуация на рынке строительства жилья часто является определяющей для состояния отрасли в целом. В свою очередь, жилье в России как товар имеет ряд важных особенностей.

• Низкий уровень обеспеченности жильем как в количественном, так и качественном измерении определяет значительную потребность в жилой площади, всегда превышающую спрос на нее. Этим строительный рынок отличается от многих других, где спрос, как правило, колеблется вслед за изменением уровня потребности в продукте.
• Квартиры и дома выступают не только товаром, используемым покупателями для проживания, но и средством сбережений и инвестиций. 
  Причем группа покупателей-инвесторов во многом определяет тенденции поведения других групп покупателей, ориентируясь при этом не на текущую цену, а на будущую. 
  Если на большинстве рынков товаров снижение цен приводит к увеличению спроса на них, то рынок недвижимости демонстрирует прямо противоположную тенденцию(!). То есть во время роста цен - растут продажи, а во время остановки и тем более снижения - падают. 
  Таким образом, механизм поведения потребителей на рынке жилья имеет свои особенности: с одной стороны - всегда устойчивая база для роста в виде потребности в жилье, с другой стороны - отрицательная эластичность спроса по цене на рынке в целом в кратко- и среднесрочных интервалах времени.

• Предложение на строительном рынке также имеет свои отличия. Характеризуется это прежде всего тем, что инвестиционный процесс в строительстве нацелен не на создание активов для производства материальных ценностей (товаров) в будущем, а сам и создает этот товар. Таким образом, прекращение или сокращение инвестиций в строительстве практически сразу снижает объем предложения продукта, а не в будущем, как в других отраслях экономики.

В результате кризис оказывает прямое действие на рынок строительства и гораздо быстрее проявляется.

Схема поступления денежных потоков в строительную отрасль 

Кровь экономики

Вследствие того, что кризис строительной отрасли проистекает из внешних причин и не носит циклического или структурного характера, то в качестве начала анализа мы рассматриваем инвестиционные потоки, поступающие в отрасль извне. Такой подход связан со сложившейся ориентацией нашей экономической модели на внешний спрос на энергоносители и, следовательно, потребления - на импорт, а не, например, на внутренний спрос на отечественные товары несырьевого сектора. Такая модель, на наш взгляд, позволяет достаточно полно изучить проблемы.

Итак, каковы действия механизма возникновения кризиса в строительной отрасли?

Ты помнишь, как всё начиналось?

Уже с начала 2008 года российские экономические агенты ощутили на себе сокращение ликвидности банковской системы в ведущих экономиках мира. Что наиболее важно, это выражалось в сокращении объемов кредитования российских компаний как напрямую, так и косвенно за счет сокращения ликвидности российских банков, также лишившихся возможности привлекать займы.

По той же причине значительно сократились возможности привлекать средства через облигационные займы и тем более через размещение акций. Все эти явления в полной мере коснулись девелоперских компаний, для которых доступ к заемным ресурсам практически был закрыт. 
В результате в III квартале текущего года девелоперы начали заявлять о вероятном сокращении инвестиций, в особенности проектов, финансируемых без привлечения средств покупателей. А именно прочей коммерческой недвижимости и многофункциональных комплексов (включая жилье), находящихся на первичной стадии и требующих значительных первоначальных вложений в инженерную инфраструктуру. 
В то же время за счет снижения ликвидности банковской системы стал замедляться темп прироста объемов выдаваемых ипотечных кредитов, хотя уровень прошлогодних поквартальных периодов стабильно превышался (по данным ЦБ РФ, 537 млрд руб. за 9 мес. 2008 года против 364 млрд руб. за 9 мес. 2007 года). 
И уже в течение III квартала 2008 года стали ужесточаться требования к заемщикам и повышаться ставки ипотечного кредитования, вплоть до "запретительных" уровней. В четвертом квартале эта тенденция только усилилась. Таким образом, строители стали терять еще один источник инвестиций - продажи недвижимости с использованием ипотеки. 
В свою очередь, с начала 2008 года на фоне высоких темпов прироста цен на жилую недвижимость в предыдущие годы формировались ожидания снижения темпов прироста цен, которые означали бы снижение спекулятивной привлекательности квартир для инвесторов. Происходило это, главным образом, за счет того, что в средствах массовой информации (федеральных и региональных) стали появляться статьи, предрекающие скорую остановку роста в строительстве и неизбежное снижение цен на недвижимость, хотя для этого не было никаких оснований. 
Более того, в ключевых строительных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург) еще до недавнего времени цены устойчиво повышались. Но когда разговоры о предстоящем снижении цен на недвижимость наложились на действительно обозначившиеся кризисные явления, покупатели поддались информационному давлению, и реальный спрос довольно резко трансформировался в отложенный. Это привело к сокращению еще одного важнейшего источника финансирования строительных проектов. 
В итоге строительная отрасль потеряла значительный объем инвестиций, и заявления о возможном приостановлении финансирования проектов стали претворяться в жизнь.

Негативная ситуация в области строительства напрямую отразилась на отрасли производства строительных материалов, которая также, начиная с третьего квартала 2008 года, столкнулась с падением спроса на десятки процентов. Меньше пострадали производители, ориентированные на спрос, формируемый за счет средств бюджета (дорожно-инфраструктурное строительство, бюджетное жилье), и промышленное строительство.

Есть ли жизнь после хорошей жизни?

Принципиальным для развития ситуации является вопрос, будут ли в дальнейшем снижаться цены на энергоносители (например, по нашим оценкам, вполне реален уровень 20-25 долл. США за баррель нефти), что приведет к значительному сокращению бюджетных доходов и, следовательно, оставшихся инвестиционных ручейков в строительную отрасль. 
Но в дальнейших рассуждениях мы будем исходить из предположения, что значительной коррекции вниз не будет и существующий уровень (40-50 долл. США) будет сохранен в ближайший год. 
Среди наиболее значимых факторов более низкого уровня, которые будут определять дальнейшее развитие кризиса в строительной отрасли, следует выделить следующие (см. таблицу). 
Эти факторы в значительной степени влияют на развитие жилищного, промышленно-складского сегментов, а также сектора прочей коммерческой недвижимости. Что касается дорожно-инфраструктурного строительства, то позитивный сценарий будет выражаться в выполнении ранее принятых обязательств и планов по финансированию как из федерального, так и из региональных бюджетов. 
Вероятно, развитие кризиса будет идти по серединному ("базовому") сценарию, когда один ряд выделенных нами факторов будет проявляться в большей или меньшей степени в позитивном ключе, а другой - в негативном.

Реализация "базового" сценария может происходить следующим образом:

• Восстановление доверия банков к строительному сектору будет происходить постепенно и займет около 1 года, причем в первом квартале 2009 года заметных улучшений ожидать не стоит (как и в области ипотеки). Соответственно, открытие кредитных линий будет происходить в течение всего года, но на предкризисный уровень не вернется вследствие более консервативной политики самих заемщиков-застройщиков.
• Ипотечное кредитование также начнет восстанавливаться, а ставки будут понижаться, но их уровень может установиться в 2009 году ниже 15% только при дотировании со стороны государства и при отсутствии значительного роста инфляции и ставки рефинансирования ЦБ.
• Частные инвесторы, так и не дождавшись снижения цен на первичном рынке, на фоне уменьшения объема предложения, в том числе за счет выкупа жилья государством, постепенно начнут инвестировать в недвижимость (особенно в жилую). Существенно сдержать этот процесс может лишь безответственная ценовая политика отдельных застройщиков (активная реклама снижения цен), а также стабильный и длительный рост курса доллара США, что может вернуть доверие к этому инструменту частного инвестирования и хранения сбережений.

Девелоперы, получив доступ к кредитам, смогут вернуться к реализации части отложенных проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также жилой недвижимости, где осуществлены первоначальные инвестиции. Причем последнему будет в значительной степени способствовать повышение уровня продаж. Отложенные перспективные проекты, даже несмотря на рост продаж, требующие значительных первоначальных вложений в инженерную подготовку территорий, в значительной части 2009 года останутся "на бумаге". Но уже к концу года, при условии роста выручки, некоторые из этих проектов могут быть возобновлены. 
По нашим оценкам, при реализации описанного сценария объемы строительства могут упасть в первой половине 2009 года на 15-20% (без учета доли бюджетного строительства), что, вероятно, в такой же мере отразится на объемах ввода недвижимости 2010 года (прежде всего в жилье). 
Собственно падение объемов ввода в 2009 году за счет окончания строительства объектов в высокой степени готовности, начатых в 2007-2008 годах, может составить 10-15%. Учитывая постепенный рост строительства в 2010 году, темпы прироста объемов строительства выйдут на докризисный тренд.

При таком развитии событий производители строительных материалов столкнутся с дальнейшим снижением спроса в первом квартале 2009 года, но ближе к началу строительного сезона спрос начнет повышаться.

До 2009 года возможно достижение объемов потребления 2007 года (в сопоставимых периодах), а в 2010 году выход на планируемые объемы 2008 года (без учета спада третьего и четвертого кварталов). 
По нашим укрупненным расчетам, при заданных выше параметрах снижения объемов строительства сокращение объемов рынков строительных материалов в 2009 году по сравнению с 2008 годом составит в годовом измерении:

• стеновые материалы (кирпич, газобетон) - 14-16%,
• ЖБИ (без КПД) - 11-12%,
• товарный бетон - до 10%,
• щебень - 8-9%,
• песок - 7-8%.

Падение на конкретном рынке тем больше, чем меньшая доля потребления приходится на дорожно-инфраструктурное строительство, так как мы выше предположили, что уменьшения объемов производства работ в данном сегменте не произойдет. 
Снижение емкости рынков кровельных, оконных конструкций и отделочных материалов может в основном прийтись на 2010 год, вследствие прогнозируемого уменьшения объемов ввода объектов в этом году. Для производителей данных видов материалов основные сложности в 2009 году могут возникнуть в связи с уменьшением платежеспособности строителей. 
По нашему мнению, описанные последствия можно охарактеризовать скорее как достаточно позитивный вариант развития событий, так как при неблагоприятной внешней конъюнктуре объемы строительства могут снизиться на больший объем, а выход из кризиса затянуться на несколько лет. 
Поэтому для менеджеров строительных компаний и производителей строительных материалов правильным является разработка нескольких вариантов действий, а выбор базового сценария зависит от степени оптимизма и склонности к риску.